集体建设用地出让需破解价差难题

　　《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称“《决定》”)中，作出了关于集体所有建设用地有条件地上市流转的新规定。笔者在学习中，觉得贯彻、实施这一新规定，需要破解集体所有建设用地村集体直接出让价与政府征地补偿价两者价差悬殊这一难题，兹提请大家共同研究、探讨。

　　《决定》第三部分第(二)条中规定：“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。”按此规定，城镇建设规划区外的农村(包括乡镇政府驻地之外的小集镇)，其集体所有的建设用地(包括存量建设用地和符合土地利用规划、按用地计划指标经审批同意的耕地转建设用地)，在符合村镇建设规划的条件下，可以由村集体(包括拥有其土地所有权的行政村集体或村民小组集体)，经招拍挂公开出让其多年期的土地使用权，村民从建设用地使用权出让中将获利较多——就我们浙江余姚市现状看，一些交通便利、人口较多的中心村(小集镇)中工业用地、服务业用地多年期使用权的出让价已分别达到40万元/ 亩、80万元/亩。如果是存量建设用地，其土地使用权出让过程中上缴的税费很少，村集体得益将达到每亩30多万元或70余万元;如果是耕地转建设用地，扣除上缴税费约每亩近20万元，村集体得益(包括给被转用土地原承包户的补偿金)也有约每亩20万元或60万元。但如果是城镇建设规划区内的集体土地被国家 (或城镇政府)征用，或者是城镇规划区外的农村集体土地因修建交通、水利、教育、卫生等公益性设施而被征用，像浙江余姚市内近几年的征地补偿价仅仅是每亩 4万元左右。显然，集体所有的建设用地由村集体直接出让使村民能分享到的收益，大大多于被政府征用而得到的征地补偿费。

　　由于征地补偿价与集体土地村集体直接出让价之间价差悬殊，所以，贯彻《决定》中关于集体建设用地有条件流转的新规定，修订《土地管理法》中关于集体所有建设用地使用、出让的条款，应深入研究以下几个深层次的难点问题：第一，政府以后因建设公益性项目征用集体土地的征地补偿价依据什么来确定?是否要将当地集体所有建设用地由村集体直接出让的市场价作为定价的重要依据?第二，因征地补偿价达不到被征地农民的预期价位而农民不同意征地、不肯在征地补偿合同上签字怎么办?第三，国家(或城镇政府)为兴建公益性项目征地导致村民所得补偿价低于邻近村的集体土地使用权出让价，这对被征地农民是否公平?国家(或城镇政府)能否采取相应的补救措施?

　　这些疑难问题，想必在贯彻、实施《决定》中关于集体所有建设用地有条件地上市流转的新规定时，绕不开，躲不了，不能不直面并妥善地予以解决。

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