棚户区改造的安置房屋能否私下买卖

　　案情简介：

　　2008年，某市对一大型棚户区进行改造，郭某原居住的单位平房也被拆迁。根据安置协议，郭某将在原址开发的某小区获得一套新房。按照市政府的要求，具体安置办法是，开发商将开发后的若干套房屋集中交付郭某工作单位，由单位进行内部分配。因郭某早年已在市区购买商品房，现无力支付安置房房款，遂将尚未开发完工的安置房(当时还不知道具体位置)协议卖给李先生，李先生以郭某名义支付购房款后，另付郭某现金2万元。2009年5月，郭某新房到手却反悔，拒绝向李先生交付房屋。李先生遂诉至人民法院要求履行房屋买卖合同。

　　截至庭审结束，郭某因政策原因，仍未能办理房产证。

　　此案在法院主持下，最终双方达成调解协议：买卖合同无效，郭某退还李先生所有款项，并额外补偿现金1万元。

　　律师点评：

　　本案的争议焦点只有一个，即：郭某因棚户区改造所获安置房能否私下买卖?或者说，该房屋买卖合同是否有效?如果有效，则郭某须向李先生交付房屋;如果无效，则房屋买卖行为不受法律保护。

　　要弄清这个问题，我们首先应对郭某这套安置房的性质作一分析：

　　郭某此前所住的棚户区房屋，系其工作单位早年所建的简易平房，由单位分配给郭某居住。也就是说，郭某对该房屋仅有居住权而无所有权。而从市政府对本次改造的要求上看，新房安置仍是针对郭某单位进行的，郭某仅是从其单位经二次分配才能取得新房。至于开发商与郭某签订拆迁协议的行为，应理解为市政府的便民措施，意在确保棚户区原居民日后能住进新房。由此可以看出，郭某对新房仍然只有居住权而没有所有权的——郭某现无法办理房产证，主要就是因为这个原因。

　　那么，对该房屋进行的买卖，其效力如何呢?

　　我国《合同法》关于合同的效力规定，违反法律强制性规定的无效。同时在买卖合同一章中规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”《城市房地产管理法》也规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。这两部法律放在本案中，都可以理解为没有所有权的房屋是禁止买卖的。本案法院也是基于这一法理，调解为“双方所立合同无效”。这也是目前法院对该类案件最常见的处理方式。

　　延伸阅读：

　　本案虽已调解结案，但从法理上仍有深入探讨的余地。

　　首先，如何理解《合同法》关于“违反法律强制性规定的合同无效”的规定以及《城市房地产管理法》中“没有房产证的房屋禁止转让”的规定呢?

　　保护交易、努力促成交易的实现，是当今世界商法发展的大趋势，我国《合同法》也不例外，而以往规定“违反法律强制性规定即属无效”，显然过于严格。为此，最高人民法院于2009年5月出台了《〈合同法〉解释(二)》，对《合同法》中的“强制性规定”进行了缩小解释，即：违反“效力性强制性规定” 的合同才是无效的，而对违反“管理性强制性规定”的合同则可以认定为有效。为便于区分，最高人民法院又在另一个司法解释中给出了一个大致的区分标准，其中一个重要标准就是：看该合同行为是否绝对地损害国家利益及社会公共利益。

　　现在我们看《房地产管理法》中的那条强制性规定，似乎更象是“管理性强制性规定”，而非“效力性强制性规定”。本案所涉房屋虽无房产证，但进行买卖丝毫不会损害国家及社会公共利益;如果因未含土地出让金而价格大大低于商品房的话，也只须要求买方在办理房产证时补足土地出让金，而无须认定该合同无效。因此，本人认为仅据这两条规定认定本案合同无效，理由是不够充分的。

　　那么再看《合同法》另一条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”这一条规定的目的显而易见，是要维护交易秩序，防止欺诈性的买卖行为大量产生进而影响经济社会的稳定，该条规范的是所有“这一类的合同行为”而不仅仅是这类合同的“履行行为”。根据最高人民法院的司法解释，这种规定应属“效力性强制性规定”，违反它合同将归于无效。

　　现在回头再看本期案例就会明白：本案合同无效更重要的是因为郭某对该房屋没有“所有权”而不是没有“房产证”。“有所有权”与“有房产证”是两个概念，“房产证”仅是“拥有房屋产权的一个书面证明”，二者的关系应是“先有所有权，然后发房产证给予证明”。在某些特殊情形之下，比如对于合法新建的或继承得来的房屋，即使不办理房产证，也照样拥有产权。因此本人认为，如果本案郭某的房屋是继承得来的，仅仅没有将房产证办理到自己名下，或者在本案一审庭审辩论结束之前办理了房产证，那么本案的合同是可以认定为有效的。

　　延伸阅读：

　　在英美法系的一些国家，对合同效力的认定更加宽松，对标的物没有所有权的买卖合同也照样被认定为有效。比如说某人要把白宫卖给对方，法院会判决合同有效;至于到期他不能把白宫交付给卖方，只须承担违约责任即可。其理论依据是：签合同时卖方没有所有权，并不意味着他在合同履行期间就不能取得所有权，也就是说，合同中的约定可能并不防碍该合同的履行。这种立法理念，无疑比我国目前的合同法走得更远。

　　律师提示：

　　1.鉴于《〈合同法〉解释(二)》出台不久，本文在延伸阅读中的相关论述，仅为个人观点，是否成立尚需在今后的司法实践中检验;

　　2.办理房产证，是明晰房屋产权的重要方式。即使本文延伸阅读中观点成立，买方在取得房屋后仍需办理房产证，否则虽然合同有效，买方能实际得到房屋，却不能从法律上取得产权，也不能转手进行交易，还将面临法律上的诸多风险。

　　3.鉴于棚户区改造过程中，存在不少类似本案的买卖行为，在此特意提醒买卖双方：此类合同是无效的，切勿私下交易，以免发生纠纷。

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