拆迁纠纷诉讼职权法定和正当程序

　　案情]

　　一审原告广州市越秀区国土资源和房屋管理局诉称：我局经批准征用黄梅侠所有的广州市西湖路大马站38号后座首、二层房屋地段作危房改选建设公共绿地工程，该房屋已由我局委托广州市房地产交易所按市值价评估为421300元，我局按该价值作为拆除被告原址房屋的货币补偿，或提供广州市广园路向阳大街119号二梯503房(建筑面积63.90平方米，房屋价值189800元)、三梯303房(建筑面积63.46平方米，房屋价值187800元)作为拆除黄梅侠原址房屋的产权调换补偿。而黄梅侠原址房屋价值421300元，我局补偿房屋差价43700元给黄梅侠。因我局无法就房屋的拆迁补偿与黄梅侠达成协议，故请求法院判令：1、黄梅侠立即按评估价值421300元与我局签订作价补偿协议书或产权调换补偿协议书;2、黄梅侠立即将广州市西湖路大马站38号后座首、二层房屋腾空交我局拆除;3、黄梅侠承担本案受理费。

　　被告黄梅侠在一审中辩称：1、我是华侨，希望在国内保留一间房屋，原告的拆迁补偿方案没有顾及我的感受;2、西湖路大马站38号房屋拆迁地块隔壁的拆迁地块是作为商业适用，我认为就算西湖路大马站38号房屋拆迁地块是作绿化建设，也是为周边的商业而建，故我对原告的房屋拆迁行为有异议;3、即使要与原告进行房屋拆迁补偿，我不选择永迁产权补偿，要求回迁产权补偿，包括在大马站地段由原告另购房屋与我产权补偿;4、如不能回迁补偿，我才选择货币补偿。因西湖路大马站38号后座首、二层房屋在解放前是作旅馆经营，政府经租发还后改为住宅，但房屋使用性质应是商业，应按商业性质的价值作补偿。现原告委托广州增城中誉房地产评估有限公司对上述房屋按商业使用性质的评估价值偏低。此外，即使按住宅性质补偿，原告委托广州市房地产交易所对上述房屋按住宅性质的评估价值也偏低，故不同意按上述评估价值作补偿，要求重新评估。

　　[审判]

　　一审广州市越秀区人民法院经审理认为：原告经广州市国土资源和房屋管理局的批准实施拆迁广州市西湖路大马站38号后座首、二层房屋地段的房屋，讼争房屋地段的拆迁用地及建设项目是经本市城市规划、国土部门的审核进行危房改造项目的建设公共绿地工程。原告作为拆迁人，应按照城市房屋拆迁法规对被拆迁人进行拆迁补偿;被告作为讼争房屋的产权人也即是被拆迁人，有义务服从国家规划建设的需要，在规定的期限内与原告办理有关的拆迁补偿手续后迁出被拆迁房屋给原告拆除。为不影响原告的拆迁工程，在原告向公证机关办理了讼争房屋的证据保全并提供房屋临迁安置被告的情况下，原告请求被告立即将讼争房屋交付拆除可行，该院予以支持。关于本案房屋拆迁补偿的几个问题：1、《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》规定，拆迁华侨房屋用于住宅和商住建设的，才就地或就近回迁安置。因上述房屋地段是用于建设公共绿地工程而非建设住宅或商住房屋，原告请求给予被告永迁产权补偿或货币补偿是适当的，被告要求原告给予原址房屋地段回迁产权补偿不符合有关房屋拆迁法规的规定，该院不予支持。另鉴于被告明确表示不能回迁产权补偿也不选择永迁产权补偿而选择与原告进行货币补偿，故该院对原告提供的产权补偿房屋不予审查。2、因广州市国土资源和房屋管理局2003年11月26日作出的穗房拆字(2003)79号《广州市房屋拆迁公告》载明讼争房屋地段的拆迁期限起始日期为 2003年11月26日，故原告适用原来的《广州市城市房屋拆迁管理条例》的规定，以广州市房地产交易所对讼争房的评估价值作为对讼争房屋的货币补偿依据补偿给被告是适当的，且原告对讼争房屋采用的评估方法也符合《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》的规定，该院予以支持。3、广州市房地产交易所根据有关法规和专门的技术作出的评估结果具有证明力，且其也就被告的质询作了明确、合理的解释，该院予以采信。被告主观认为广州市房地产交易所的《广州市房地产估价答复书》评估价值过低无依据，该院不予采纳。4、房管部门核发的房地产权证载明讼争房用途为住宅，原告对讼争房以住宅性质的价值作补偿并无不当，鉴于原告提出若被告将来能经房管部门变更确定讼争房屋性质为商业的，可按商业性质补偿，本院予以照准。因被告对广东世纪人评估咨询有限公司就讼争房按商业性质的评估价值接受其质询的答复意见无异议，故若将来出现讼争房经房管部门确定为商业性质的事实状况，原告应按该评估公司对讼争房的商业性质评估价值2223037元补偿给被告。另通过诉讼，确定原、被告的房屋拆迁权利义务，故受理费由原、被告对半承担为宜。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、第二十四条，参照《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》第七条、第十二条、第十五条的规定，判决如下：1、被告黄梅侠将广州市西湖路大马站38号后座首、二层房屋腾空交由原告广州市越秀区国土资源和房屋管理局拆除，迁往广州市广园路向阳大街119号二梯503房、广州市广园路向阳大街119号三梯303房临时使用(已裁定先予执行)。2、被告黄梅侠于本判决发生法律效力之日起五日内，与原告广州市越秀区国土资源和房屋管理局签订房屋拆迁补偿安置协议，并共同到房管部门办理广州市西湖路大马站38号后座首、二层房屋拆迁产权补偿鉴证手续。3、原告广州市越秀区国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向被告黄梅侠支付货币补偿款人民币421300元;若被告黄梅侠将来在房管部门办理手续变更确定广州市西湖路大马站38号后座首层、二层房屋为商业使用性质的，原告广州市越秀区国土资源和房屋管理局应按照该房屋的商业性质评估价值2223037元向被告黄梅侠支付货币补偿款，并在房管部门变更、确定该房屋为商业性质之日起五日内，将货币补偿差额款1801737一次性支付给被告黄梅侠。本案受理费8830元 (原告已预付)由原告广州市越秀区国土资源和房屋管理局承担4415元，被告黄梅侠承担4415元。

　　一审被告黄梅侠不服一审判决，向广州市中级人民法院上诉称：本案所涉《房屋拆迁许可证》及《广州市房屋拆迁公告》程序违法，属无效行政行为;被上诉人依法应当亦有能力就地或就近回迁安置上诉人;被上诉人应按商业性质对上诉人进行补偿安置;广州市房地产交易所出具的《广州市房地产估价答复书》与事实不符，依法无效;广东世纪人评估咨询有限公司的《房地产估价报告》仍不能反映讼争房的真实价值，原审判决说上诉人对其接受咨询的答复无异议，显然是栽赃陷害;本案讼争房的实际面积大于房地产证所登记的面积;原审法院违反法定程序，严重偏袒被上诉人，故请求：1、撤销广州市越秀区人民法院(2004)越法民三初字第772号民事判决;2、依法改判被上诉人按原讼争房屋面积就地复建以补偿上诉人;3、如第2项上诉请求未能得到支持，则依法改判被上诉人就地或就近回迁安置上诉人;4、如第2、3项上诉请求均未得到支持，则改判被上诉人按商业性质以讼争房的实际价值对上诉人进行补偿安置;5、被上诉人承担一、二审诉讼费用。后又于2005年8月30日，以“最高人民法院《关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》(法释[2005]9号)有新规定，原审法院在原告未经行政裁决就提起民事诉讼的情况下受理本案，违反了《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定，属程序违法”为由，请求二审法院驳回一审原告的起诉。

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