商品房预售弊端

　　而从深层次看，开发商的底气很大程度上是建立在商品房预售制度的融资功能之上，以这一角度分析，预售制度给“空手套白狼”提供了某种可能性。

　　商品房预售是开发商将购房人资金和银行资金转变为其投资资本的融资方式。我国的商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的，此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售制度作出了详细规定。

　　出台这一制度，是基于以下背景：

　　一是市场需求旺盛，商品房供求跟不上;

　　二是开发商实力较弱，商品房建设融资渠道不畅，政府出于扶持房地产产业发展的目的允许商品房预售;

　　三是许多开发商投资过少甚至不投资就预售商品房，造成了市场的混乱。

　　当初，这一制度解决了开发商的先期资金投入问题，降低了房地产产业的进入门槛，增加了商品房供应。

　　当时社会公众和立法者对商品房预售的潜在法律问题了解不多，该项制度只规定了预售的条件，没有对可能产生的问题或引发的风险作出有效的规制;并过分倾向于保护开发商的利益，导致购房人和银行利益得不到充分保护，存在较大的风险隐患。

　　而且，这种融资方式使部分并不具备开发实力的企业进入市场，降低了开发商的自有资金要求，刺激了房地产的过度投资和开发;预售制度使开发商提前收回成本，并通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环促使房价屡创新高。

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