香港房屋预售有完备的风险分担机制

　　(一)知情交易者的市场

　　在香港住房预售制度的风险分担机制首先体现在预售市场是知情交易者的市场。香港的预售市场包括三种类型的交易者:开发商 (developers)、投机者(speculators)和民众(general public)。开发商是预售市场上的第一手出售者，香港的房地产业遵循优胜劣汰的竞争模式，市场上的活跃的开发商大多为资金势力雄厚的大财团，而且多为上市公司，这些公司较民众拥有更好的信息渠道;第二，是那些踊跃购买并且再出售(re-sell)未竣工公寓的投机者，他们以这种方式期待从财产价格升值来获得利润。因为预售的交易成本低于现货购买，投机者更倾向于在预售市场套利。他们通常是非常有经验的物业投资者和物业代理人，他们较民众有更好的市场信息渠道(例如消费者需求)。最后，民众是指那些购买未竣工房屋用做未来消费的购房者。他们通常处于信息不对称的劣势，通常是不知情的交易者，而且交易活动只占预售总量的一小部分。民众通常参与现房市场的交易，特别是二级市场，因此香港的预售市场可以被描述为大多数人都是知情交易者的市场。由此可以看出，香港的预售市场通常主要是知情交易者(开发商和投机者)而现货市场通常主要包括了不知情的交易者(民众)。预售交易者越是知情，现货交易者会从预售市场的信息中形成他们的价格预期。这暗含了现货市场的价格发现功能(Chau et al。2003)。如果预售市场的交易活动被限制了，那么现货市场会失去从预售市场的知情交易者获取价格信息的渠道。因此，降低预售交易量会增加现货价格的波动性。

　　(二)严格的监管模式

　　香港的风险分担机制体现在对预售市场的严格监管：一是，实行严格的准入制度。从香港的法律体系可以看出，对于出售楼花者有着非常严格的规定，香港的房地产业遵循优胜劣汰的竞争模式，市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。一些小型或不知名发展商，通常由提供建筑****的银行，并承办楼花按揭，发展商是他们的客户，****银行对其情况比较了解，而且该发展中的物业已经押于该银行。此外对承建商的资信也需审查，开售楼花一般不会超过正式入伙前的18个月。政府规定发展商必须先向银行或其他方式的担保，确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管帐户，律师行作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才把款项付给发展商用以支付建筑费。二是政府对楼花炒卖的进行了严格限制。楼花买入后，落成之前，有一段时间可转手赚价，形成投机活动有机可乘，1996年初，为防止楼花炒卖活动，政府推出预售楼花同意方案禁止楼花自己转让，结果催生了以公司名义认购单位的做法，以公司名义认购单位的数目。香港政府为管制楼花投机炒卖采取了一系列的措施，值得我们借鉴。其采取的措施主要有：(1)买方在签署买卖合同时，须付5%的房价，定金为3%，如果情况有需要，政府有权规定把预付款提高10%，定金为5%(过去一般的预付款仅为楼价的1。5%)。(2)房地产商须在买方实际选楼前重新编排登记号码，此项规定意在打击那些雇人抢先排队及登记买楼花的投机商，照顾那些真正买楼使用的居民。(3)规定房地产商在出售楼花时限定每一买房人只需登记一次，同时买房人必须亲自登记，委托代理人的授权方式不允许受理。(4)规定每名登记的买房人只能购买一个单元住房。(5)规定房地产商在每一次卖楼花时必须公布出售的房屋总数及预留的房屋数量。此外，预留的房屋须在售房等级极选择房屋单元之前，在房屋所在地极售房处公开展示。(6)买房人必须申报所购房屋的价格，及向何人购买，以便为政府提供交易信息，作为记录、计算各项税费之用。(7)限制房地产公司内部职员及商业伙伴私下大批认购楼花和转让楼花。 另外还加强了对律师事务所的监管，除一般由牵头律师事务所申报利益外，规定其他涉及发展项目中的所有律师事务所，同样需要申报利益，以免出现利益冲突。

　　(三)规范的香港的房屋预售法律制度

　　在香港，不动产有法定式产业和公义式产业的划分。楼花是未完成的建筑物，属于公义式产业，不论是法定产业还是公义式产业，在香港都允许买卖，公义式产业的买卖在香港非常盛行，并称之为“楼花买卖”。尽管香港是自由放任式经济，但是香港政府对于房地产市场，特别是预售市场仍有严格的管制，由于楼花买卖中的潜在风险，政府和律师协会分别采用措施来管制楼花买卖，政府的措施，称作“田工厅许可发展计划”，为表明与政府的措施有别，律师协会的措施就称为 “非田工厅许可发展计划”。 “田土厅许可发展计划”，起源于政府的批地条件。香港被英国占领后，英国的土地批租制度在香港得以适用，香港政府不出售土地业权，而只出售土地一定使用年限的使用权，使用期限为 999 年、99 年、99 年加 99年、75 年及 75 年加 75 年五种。 政府在批地时，会附加某些条件，如对建筑的高度、密度、用途、通路、汽车泊位作出规定，即使在土地使用年限届满以前转让给第三人，地契规定的条款同样有效，对于楼花的出售，除非发展商符合田土厅以通告形式公布的规定，否则，政府可以禁止出售楼花。关于出售楼花规定的条件，共有 18 条，大致可以归纳为以下几个方面：

　　1,买卖楼花的限制条件

　　①发展商投入资金已达30%以上，资金流向包括地价、建筑费和拆迁安置赔偿等费用。这一规定一方面是对发展商资质的要求，发展商应当具备一定的经济实力，对于楼花买卖中的风险是可以起到一种防范作用，另一方面，这一规定也可以防止开发商只炒地皮不开发，有效遏制房地产市场的虚假繁荣以及可能导致的和泡沫经济。

　　②地块作抵押不得超过当时价值的50%，对于以地块抵押总额的限制可能是出于对不能如期交屋或不能交屋时各方债权人利益的平衡。

　　③建筑价格超过区地块当时时价的60%，建筑价格受益人必须承诺借出100%的发展资金。

　　④倘有土地交还政府的，必须在未签订任何楼花买卖合约前另行提出合约或交还政府。

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