“楼脆脆”倒下，房屋预售制度受质疑

　　房地产律师秦兵在接受记者采访时说：“期房的预售制度把本来很小的建筑灾害扩大化了。”

　　上海杜跃平律师事务所主任、律师杜跃平说：“如果目前实行的是现房销售制度，情况就会好很多。”

　　文/本报驻上海记者 周裕妩

　　秦兵和杜跃平分别是北京和上海的律师，他们有一个共同的特点就是，有丰富的房产纠纷官司实战经验。

　　这两位律师告诉记者，目前在北京和上海，有超过80%的房产纠纷均源于预售制度，而且有规模越大越来，问题越来越严重的趋势。

　　目前国内房地产业所实行的商品房预售制度，主要依据建设部1994年11月出台的《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号)，并根据2001年8月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》、2004年7月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》先后两次修正。

　　商品房预售制度出台之时，我国城镇住房的改革刚刚起步，房地产业面临的问题是资金严重不足，从银行贷款几乎是房地产开发企业的唯一选择。实际上，商品房预售制度也确实发挥了其积极作用，拉动了城市经济的发展。

　　不过，问题随之而来。在预售制度之下，开发商仅用很少的自有资金就可启动项目，很多风险被转嫁到购房者身上，质量问题、延迟交房甚至烂尾等现象时有发生。

　　2003年10月，广东人大代表朱永平向广州市国土房管局指出商品房预售制的五大弊端，建议废除预售制度。2005年8月，中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》中首次建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　今年3月，民革中央递交提案，认为房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一，预售制度降低了开发商门槛，为“空手套白狼”提供了便利。

　　但是，也有反对取消的观点认为，取消预售制度可能会造成房屋的有效供给不足，或进一步加剧房价非理性上涨。据了解，2008年，全国商品房销售额达到2.4万亿元，其中，约七成的成交来自期房。

　　争议之间，广州、深圳和上海等城市都陆续加紧了对商品房预售的监管。上海塌楼事件发生后，该楼盘业主有房住不进的尴尬让商品房预售制度再度引起人们的关注，废除该制度的呼声渐高。

　　中国政法大学研究生院常务副院长、教授李曙光直言，预售制度是中国很多腐败的源头，建立这项制度的背景是供应不足，同时，由于房地产行业的市场化刚刚起步，为了鼓励资金进入这个行业，而现在的情况是，不用鼓励也有人抢着进入这个行业，预售制度已经是弊大于利，到了该取消的时候了。

　　秦兵认为，“商品房预售制度给劣质的开发商打开了方便之门，他们本来是没有竞争力的，但是预售制度使得其有了竞争力，甚至有时竞争力还超过优质开发商，预售制度不取消，引发的问题会更多。”

　　秦兵建议，即使预售制度不能废除，也要向香港学习怎么做好监督，如规定开发商必须先向银行或以其他的方式担保，确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售期房，并规定业主支付期房的款项必须存入第三方的托管账户，第三方作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，才能把款项付给发展商用以支付建筑费等等。

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