金牛法院分析商品房预售合同纠纷案件审理中的四大难点并听出

　　日前，金牛区法院对该院2004年以来受理的419件商品房预售合同案件进行了调查分析，发现此类案件呈现出集团诉讼多、对立情绪明显、专业性强等特点，并在认真总结此类案件审理中存在四大难点的基础上提出了相应建议。

　　一、商品房预售合同纠纷审理中的四大难点

　　(一)易引发社会影响大的群体性诉讼，审判的社会效果与法律效果难以统一。商品房预售合同在履行过程发生的纠纷往往会涉及到楼盘绝大部分购房者的利益，导致这些购房者自发组成业主维权联盟向开发商主张权利，从而形成人数众多的集团诉讼案件。以该院2004年以来审理的商品房预售合同纠纷案件为例，10人以上的集团诉讼案件占此类案件总数的79.5%，其中100人以上的集团诉讼占71.2%。即使是单个起诉到法院的诉讼，往往也存在一定数量的观望者，使得个案的审判结果可能影响到其他购房者的行为选择，由此产生群体效应，引起广泛的社会影响。

　　(二)当事人对立的情绪加大了案件审理难度。当普通购房耗尽积蓄所进行的房产交易出现了纠纷，必然会导致其情绪激动，与开发商之间形成严重的对立情绪，并采取不理智的行为影响案件审理。如该院在审理吕某某等人诉成都永华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案中，因购房者提出的交房要求迟迟未能得到满足，吕某某等40余名购房者及家属多次情绪激动地采取聚众上街拉横幅、喊口号、找媒体曝光等方式试图向被告方施压。从审判角度来看，购房者这种情绪的宣泄增加了当事人双方及法院之间的交流成本，加大了案件审理的难度，影响了案件审结的效率。

　　(三)鉴定项目多影响了案件的审判效率。此类纠纷大多起源于双方对争议焦点如房屋质量、房屋损失情况等无法达成共识，因此在审理过程中当事人通常会对争议焦点提出各种相关的鉴定申请。而鉴定程序的启动，必然造成结案周期的延长，降低审判效率。目前，有关商品房的鉴定类型多达十几种，当事人可能在同一案件中申请多项鉴定，如因商品房质量问题引发的赔偿案件，可能同时申请房屋质量评估鉴定、房屋受损情况修复方案鉴定、修复造价评估鉴定等几类鉴定，法院需先后委托几家鉴定机构进行鉴定;鉴定过程中可能涉及鉴定附带损失的问题，有的当事人还会针对鉴定结论提出复议，这些均使此类案件的审理周期进一步延长。

　　(四)对法官的房地产专业知识提出了一定要求。绝大多数房地产案件都涉及到建筑领域的专业知识，因此要求法官具有法律和建筑的复合知识结构，需要对与房屋设计、施工、监理、验收等环节的流程、规则有相当程度的了解。同时因为双方提供的证据材料具有一定专业性，所以法官也需要具备设计图、施工图、效果图等建筑专业基本图样的辨识能力，这对法官的相关专业知识提出了较高的要求。当然，对个别在专业领域内争议较大的案件，需要咨询建筑专家提供审判辅助。

　　二、相应建议及对策

　　(一)健全该类案件专门审理机制。该院已尝试指定一批有经验的法官，建立相对固定的房地产类案件合议庭，定期研究、讨论此类案件审理，决定审理中的重大、复杂、疑难问题，及时发现和疏导其中的争议焦点和不稳定因素，适时向争议双方进行法律释明和思想教育工作，进行耐心疏导，稳定当事人的情绪。

　　(二)坚持调解优先的基本做法。商品房预售涉及群众的切身利益，并且当事人诉求存在多元化的特点，单纯的判决不仅可能遇到于法无据的尴尬，还可能产生激化矛盾的负作用，因此应当将调解工作贯穿于案件的整个审理过程，注重调解方式方法，尽可能实现以调解方式结案。

　　(三)进一步完善替代性纠纷解决机制。替代性纠纷解决方式形式多样、处理灵活、程序简便，能够有效弥补审判机制在处置此类群体性纠纷方面的缺陷和不足。在审理商品房预售合同纠纷案件中，应充分运用政治、经济、行政、法律等各种手段，多管齐下，有利于纠纷的妥善解决。

　　(四)延伸审判职能，及时提出司法建议。商品房预售合同纠纷的解决通常会牵涉规划、建委、产权监理、房管局等政府相关职能部门，对于一些可能存在一定政策因素的案件，审判的法律效果和社会效果往往难以统一，事前的防范才是从根本上解决问题的有效途径。因此，应特别注重在此类案件中开展审判职能延伸工作，加强对审理中发现的具有普遍性的问题的司法建议，为相关部门进一步规范房地产业内行为提出法律意见，从源头上消除产生纠纷的因素。

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