二手房按揭贷款全解读

　　第一步：老王找好了意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰，并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。

　　第二步：接下来，老王要去选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构(如贵阳置业担保有限公司)，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。

　　第三步：然后老王申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

　　1.身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明;2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，老王享有贷款金额及时间的条件越优越;3.买卖双方签订的购房协议书;4.同意以所购房屋作抵押的证明;5.有不低于购房价款30%的自有资金;6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。

　　而老王看中的房屋的主人(即售房人)须提供如下资料：

　　1.售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明;2.房屋共有权人同意出售的书面文件;3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件;4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件;5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

　　第四步：确定符合条件并提供完以上资料后，老王就去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对老王和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。这时老王须交纳所购房屋价值4‰的律师费。

　　第五步：老王与贷款银行签订借款合同。

　　第六步：办理抵押、保险等有关担保手续。

　　第七步：借款合同生效，资金划入老王的指定账户。

　　风险要控制新房的交易尚且存在一些风险，二手房交易就更不用说了，了解二手房交易中的相关知识，不仅能增加二手房买卖的“保险系数”，规避交易风险，减少交易纠纷，同时还可以省心省时省力。为此，记者近日采集了一个二手房按揭贷款中的典型案例进行分析，希望能对二手房买卖双方能有所帮助。

　　案例：李阿姨和刘先生约定以18万元总价成交刘先生在文昌路上的一套住宅，李阿姨先支付8万元给刘先生，其余10万元按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，李阿姨以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款，不料，银行在审批过程中以李阿姨不具备相应的还款能力为由拒绝了贷款申请，两人都没有料到好端端的一宗买卖会泡汤。

　　问题分析：在二手房按揭中，出现最多的问题就是借款人的贷款申请被银行拒绝，导致交易不能完成，给双方造成一定的经济损失，上述案例就是如此。李阿姨在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同刘先生办理了过户手续，最后功亏一篑，不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。如果李阿姨在办理过户手续之前就申请银行贷款就可以降低一些风险。

　　专家提醒：二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。在办理按揭手续时存在的风险主要有：

　　一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应该在办理过户手续之前就申请为宜，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30%的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。

　　二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方只会支付首期款，如果买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款。卖方可要求买方提供担保人或质押等方式避免此类风险。

　　三、为了有效地规避二手房按揭中的风险，建议使用银行提供的新业务。如建设银行近期推出了特色产品———“百易安”交易资金托管业务，它由银行作为中间人确保卖房人收到全额的卖房款，即买卖双方在谈妥了交易价格签订买卖协议后，在银行的监督下办理过户等手续，在首期款的支付以及尾款的收取等都通过银行进行，这样来保证买卖双方的利益，收费标准是：50万元以下收取3.5‰-5‰，低于200元的按 200元收取。

　　费用知多少一般来说二手房按揭的费用包含：贷款相关费用和交易费用一、贷款相关费用：

　　服务费：贷款额×2%(最低1000元)评估费：评估额×5‰(最低收费400元)公证费：贷款额×1‰抵押登记费：80元保险费：(贷款本息和与房价之比)的最低值×0.5‰×系数(贷款年限+1)二、交易费用：

　　契税：成交价格(市场价格)×1%(房屋单价≥3000元/平方米的为1.5%)住房所有权登记费：80元印花税：按合同记载金额的0.5‰计税，房屋权属证书每本5元住房转让手续费：建筑面积×6元/平方米土地出让金：成交价格(市场价格)×1%，土地权属证书每本5元假如通过一些全程担保的置业担保公司来办理二手房按揭贷款的话，费用另有不通，比如贵阳市置业担保有限公司的收费标准如下：

　　一、担保公司收取费用：

　　1.担保审查费：50元2.担保服务费：房屋成交金额×1%(不足500元按500元收取)3.权证代办费：220元4.评估费：评估额×0.5%二、代收相关部分费用1.抵押登记费：80元(住宅)、400元(商用房50平米以下)2.公证费：220元3.土地证：233-238元三、银行收取费用1.工本费：20-50元2.保险费：贷款额×贷款年限×保险年费率保险年费率：

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