究竟是“居住用房”还是“非居住用房”

　　案例一：2003年，王某购买了一间位于上海市西区的房屋。该房屋是一幢六层楼新工房的102室，因其紧靠一条繁华商业街，原房主自2000年起便在该房屋内开了一家茶叶商店。直至2003年，原房主因要出国便将该房屋以150万元的价格售予王某。同时期，该幢房屋202室的市场价格约为70万元。王某购买该房屋后，申请了营业执照，经营服装生意。2006年，该房屋地块因市政建设需要拆迁。

　　案例二：李某有一间底层房屋。自2000年始，李某便将该房屋出租给他人开店，租金与同地段纯商铺相同。2006年，该房屋面临拆迁。在此期间，该房屋的经营者已几易其手。

　　案例三：赵某自2000年始，即在自己的底层房屋经营糕点生意。直至2006年该房屋被划入拆迁范围。

　　上述房屋在房地产权证上记载的房屋用途均为居住，至拆迁时从未办理过“居改非”手续。

　　上海在拆迁中认定房屋用途的依据是根据关于贯彻执行《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》若干意见的通知(以下简称《通知》)第十三条。该条规定规定“《细则》中非居住房屋，按照下列规定予以认定：1、原始计划为非居住房屋，延续至拆迁时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋;2、公房承租人与所有人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋。3、房地产权证记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但原始设计为居住房屋以及实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外;4、原始设计为居住房屋，经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋。在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区(县)房地局批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。区、县劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及区、县民政部门或街道核发《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。[1]

　　从上述规定可以得出：案例一和案例二所涉及的房屋因其现在使用的营业执照均为2001年11月1日以后办出，故该二套房屋在拆迁时应以居住房屋认定。案例三所涉及的房屋符合《通知》的相关规定，故可以认定为非居住房屋。

　　至此，便出现了一个问题：同样自2000年就开始作为经营场所的房屋，为什么在拆迁时会被定性为不同的房屋性质?

　　房屋拆迁的补偿原则主要包括完全补偿、不完全补偿和相当补偿三类。完全补偿原则指补偿应包括一切附带损失，即补偿不仅限于征收的客体，还包括与客体有直接或间接关联以及因此延伸的一切经济上和非经济上之利益。不完全补偿原则指补偿应限于被征收财产的价值，至于难以量化的精神上的损失、生活权的损失等个人主观价值的损失，应当视为社会制约所造成的一般牺牲，个人有忍受的义务，不应予以补偿，至于可以量化的财产上的损失、迁移损失以及各种必要费用等具有客观价值而又能举证的具体损失，则应给予适当的补偿。相当补偿原则指在对征收行为确定补偿时要对公共利益和行政相对人利益进行公正的权衡，分别情况采用完全补偿或不完全补偿原则。在多数场合下，就特别牺牲的侵害，应给予完全补偿，但在特殊情况下，可以准予给予不完全补偿。[2]

　　根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十二条规定：拆迁补偿安置可以实行货币补偿，也可以实行与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换(以下称价值标准房屋调换)。即上海市的拆迁补偿实行的是不完全补偿原则。

　　无论是完全补偿、不完全补偿还是相当补偿，都必须对被拆迁房屋本身足额补偿。美国定义被征收物价值的标准使用的是“公平市场价值”，即买主在公平和公开的市场交易中愿意付给卖主的价格，一般需要考虑影响一个合理的购买者愿意出价的任何因素。因此，市场价值应不仅反映财产的现在使用情况，而且还应反映财产所适合的其它使用情况，包括特定财产所适合并在近期内可以付诸使用的各种情况下的最高价值。当然，卖主只是提出价值更高的用途之可能性是不够的，这种可能性还必须足够高，以至于能说服一个合理的买主愿意付出更高的价格。[3]

　　很显然，“公平市场价值”概念体现了一种对“公平、等价”的终极追求。这个概念向我们表达了两层含义：一方面在实体上，确定公平市场价值要考虑多方面的因素，而不能简单的通过人为列举的一些要素进行评估，这样难免会挂一漏万。另一方面在程序上，只有通过具有对抗性的估价程序才能体现出结果的公平。美国目前一般采用的方式是: 双方分别聘请的独立的资产评估师提出评估报告。如果各自的评估报告结论相差悬殊，则由法庭组成的陪审团裁定。[4]相较之下，《通知》第十三条以及相关的拆迁评估规定就显得较为生硬。

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