拆迁合同效力之辩

　　2007年10月15日，赵立兵、王莉向河口县人民法院提交《民事起诉状》，请求依法判令被告恢复其违法强制拆除的房屋原状，或者在被拆除的房屋原址(平地)安置同等面积的住房――

　　二原告原系国营河口农场职工，依法拥有坐落于河口农场机关烂泥街停车场018号29.l6平方米住房、l4.74平方米伙房的所有权，42.76平方米临时用房的所有权。

　　被告云南东升达房地产开发有限责任公司，在未出示拆迁许可证等法律凭证的情况下，与被告国营河口农场一起，采用停水、断电等手段，同原告王莉以原告赵立兵之名，于2007年3月9日签订了《拆迁补偿协议》。

　　原告赵立兵知悉王莉签订《拆迁补偿协议》后就及时进行审查，认为协议有不尽完善之处，便与闰明周、苗云生、刘桂珍、许业石等其他被拆迁人一起进行了研究，根据《拆迁补偿协议》第十一条“其他未尽事宜，双方协商解决”的约定，共同形成了书面的《河口农场烂泥街住户关于房屋拆迁补偿的条件》，递交被告云南东升达房地产开发有限责任公司的业务人员刘晓华。其后，被告云南东升达房地产开发有限责任公司，并未就原告针对“未尽事宜”提出的 “条件”，与原告进行平等、自愿协商，而是于2007年8月21日，与被告国营河口农场一起，向原告违法发出了“强行拆除”的通知。对此，原告于2007 年8月28日收到刘晓华送来的该通知时，当即将该通知进行复印以为证据，同时将该通知原件当面退交刘晓华以示拒绝接受，并且于8月28日的当天，即在被告 “通知”限定的期限内，以书面警告的形式，向被告云南东升达房地产开发有限责任公司的业务人员刘晓华，送交了关于“未达成完善的拆迁补偿协议”的申明。

　　2007年8月31日，二被告在未依法向行政裁决机关申请裁决，或向人民法院起诉，并申请先予执行的情况下，未经过向人民法院申请强制拆迁的法定程序，就违法地自行强制拆除了原告的私有住房。为此，原告于2007年9月l3日，依法书面向河口县城乡建设局申请行政裁决，但河口县城乡建设局至今天的2007年10月l5日，已经超过了法定裁决时限而未作出裁决，也未给原告任何答复，以此默示了原告申请裁决陈述的事实与理由。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第l3条第一款和《中华人民共和国合同法》第3、第5、第6条的规定，拆迁补偿安置的协议，应当对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，平等自愿地明确地协商一致。原告认为，被告应当主动与原告一起，就原告私有住房及其依法使用之土地上的两颗芒果树等附属物的补偿，以及补偿安置房的具体标准、位置等进行协商一致，将载有补偿安置房标准的“设计结果”，作为《拆迁补偿协议》组成部分的附件交由原告收执，以此避免被告随意变动安置的情况发生。因此，并未完善的《拆迁补偿协议》，显然“显失公平”。

　　根据《城市房屋拆迁管理条例》第15条、第17条的规定，只有市、县一级的人民政府责成的有关部门和人民法院，才有权依法强制拆迁，并且在实施强制拆迁之前，作为被告的拆迁人，还应当向公证机关办理证据保全手续。原告认为，被告在《拆迁补偿协议》未完善的前提下发出的“强制拆除”的通知，并且在限期内置原告的申辩权利于不顾，拆除了原告的私有住房，是藐视法律凌驾于政府凌驾于法院之上的严重的侵权行为。

　　被告强制拆除的行为明显违反了国家法律法规的强制性规定，该拆除行为依法无效，该无效的拆除行为侵犯了原告的合法权益。

　　被告云南东升达房地产开发有限公司辩称：其与原告按照平等、自愿、协商的原则，签订了《拆迁补偿协议》，内容合法有效，且二原告已将被拆迁房腾空，并进行了安置新房房号的确认，其拆迁行为合法。原告诉讼请求无理无据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

　　被告国营河口农场辩称：其答辩观点同被告云南东升达房地产开发有限公司观点一致，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

　　一审庭审中，二原告委托的云南经峰律师事务所律师王云飞发表代理词说：

　　首先，本案因拆迁合同引起，原告已于2007年9月13日，依法书面向河口县城乡建设局申请行政裁决，但河口县城乡建设局超过法定裁决时限，至今已经四个月未作任何答复，河口县城乡建设局的行政不作为的表现，从法理上说已经默示了原告申请裁决所陈述的事实与理由。

　　其次，本案涉及之《拆迁补偿协议》依法属于无效合同。

　　1、被告云南东升达房地产开发有限责任公司举证之五足以证实，被告系2007年7月24日才取得拆许字(2007)第O6号房屋拆迁许可证。可是，本案涉及之《拆迁补偿协议》系2007年3月9日签订。也就是说，在《拆迁补偿协议》订立时，本案被告云南东升达房地产开发有限责任公司尚未取得房屋拆迁许可证。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款的规定，本案被告云南东升达房地产开发有限责任公司在与原告订立《拆迁补偿协议》时不是拆迁人，因而本案被告云南东升达房地产开发有限责任公司不具有订立《拆迁补偿协议》的主体资格，根据《城市房屋拆迁管理条例》第六条的规定本案被告不可以实施拆迁。

　　2、上述事实足以证实，本案涉及之《拆迁补偿协议》，不属于依法成立的合同，该协议损害了国家对房屋拆迁实行管理的利益，违反了国家有关城市房屋拆迁的强制性规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条的规定，本案涉及之《拆迁补偿协议》属于无效合同，导致合同无效的过错在于被告云南东升达房地产开发有限责任公司。

　　第三，本案所及拆迁属于违法拆迁，二被告违法的拆迁行为严重侵犯了原告的合法物权。

　　河口县人民政府第714号房屋所有权证、l993年12月11日《土地管理费》收据等证据，足以证实原告被拆除房屋和临时用房、被砍芒果树依法属于原告的合法财产，原告依法享有此财产的物权。

　　本案被告云南东升达房地产开发有限责任公司，在尚未依法取得房屋拆迁许可证的违法情况下，与原告订立《拆迁补偿协议》后，对原告赵立兵认为协议有不尽完善之处而与闫明周、苗云生、刘桂珍、许业石等其他被拆迁人一起，根据《拆迁补偿协议》第十一条“其他未尽事宜，双方协商解决”的约定，共同形成书面的《河口农场烂泥街住户关于房屋拆迁补偿的条件》，应当依法进行平等、自愿协商。就算是最终不能达成完善的协议要实施拆迁，被告云南东升达房地产开发有限责任公司也应根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定申请行政裁决。

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