承包人行使法定优先权的条件

　　1、承包人行使法定优先权的条件

　　(1)有合法有效的建设工程合同。

　　(2)工程已竣工，有竣工验收证明;(笔者认为，优先受偿的建设工程原则上应为已竣工工程，但由于不可归责于承包人的原因而停建的，俗称“烂尾楼”工程，承包人亦应享有优先受偿权利，但是承包人的优先受偿权不应及于房屋因装潢而增值部分。)

　　(3)工程款数额已经确定。

　　(4)承包人已经给付发包人合理期限的催告(一般不得少于三个月)。

　　2、不适用《合同法》第二百八十六条规定及相关司法解释的若干情形

　　在下列情形下，即使发包人尚拖欠承包人的工程价款，法院亦不应适用《合同法》第第二百八十六条规定及相关司法解释认定承包人享有优先受偿权：

　　(1)《合同法》实施前成立的工程承包合同，凡工程在1999年10月1日之前已经竣工或停工的，均不应适用《合同法》第二百八十六条;工程的施工虽跨越《合同法》实施之日，但工程在1999年10月1日之前已存在抵押权的，应按权利成立的先后定其次序，不适用相关司法解释。

　　(2)无效工程承包合同。

　　(3)建设工程的性质不宜折价、拍卖的。即建设工程属法律禁止流通物和限制流通物，主要有如下类型：①国家公有工程，如国家机关、军工国防工程;②社会公用、公益工程，如图书馆、医院、学校、道路桥梁、水利环保等工程设施;③土方工程、地下隐蔽工程及其他工程设施。

　　(4)商品房开发工程，如消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项，为优先保护消费者的(生存)利益，不应适用《合同法》第二百八十六条裁判承包商享有优先受偿权。

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