王春来律师：设有抵押权的房屋是否适用买卖不破租赁的原则？

　　核心摘要：在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响即买卖不破租赁。当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时，承租人能否适用“买卖不破租赁“原则，下面法帮网小编为您介绍。

        关键词：抵押权、买卖不破租赁原则、租赁关系

        法帮网咨询：当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时，承租人能否适用“买卖不破租赁“原则？

        广东广州合同纠纷律师王春来解答：“买卖不破租赁”原则，是指在租赁关系存续期间，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可以主张租赁权。对房屋租赁合同而言，房屋所有权人在租赁期内将租赁房屋的所有权让与给第三人时，房屋所有权的变动，不影响租赁合同的效力，租赁合同部当然终止，受让人应继续履行原合同的权利义务，即新房主自然成为新的出租人，继续原出租人的权利和义务。

　　而当抵押权人对设定抵押的租赁房屋实现抵押权时，承租人能否适用“买卖不破租赁“原则，应区分情况处理。如果租赁合同先于抵押权的设定，抵押权实现后，适用买卖不破租赁原则，租赁合同继续有效。如果抵押权先于租赁合同成立，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，此时买卖击破租赁。因为，若抵押权先于租赁合同成立，而抵押是需要办理抵押登记的，登记本身具有公示效力。承租人可以从抵押财产登记中查明租赁财产的物上负担情况，既然明知承租的财产有其他物权，就应当承担因实现抵押权带来的风险。否则，财产抵押后，抵押权的效力就变得不确定，从而失去设立的意义。

　　所以，一方面，在设定财产抵押时，需要了解房屋是否有租赁合同存在，若有，需要求房主排除租赁。另一方面，租赁房屋，尤其是需要投入生产或经营的房屋、厂房，租赁前需了解房屋是否存在抵押权，否则一旦抵押权人要求实现抵押权，这种情况下，原屋主的偿债能力已经很弱了，租赁人在房屋上经营的前期投难以追回。

　　法帮网-广东广州合同纠纷律师王春来：

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　　首席推荐律师王春来，中南财经政法大学法学学士，毕业当年即一次性通过国家司法考试，法律功底深厚，交际广泛，毕业后长期在律师事务所工作，现执业于广东穗港律师事务所。 执业以来，曾先后经办过一系列劳动纠纷、合同纠纷、房地产纠纷、侵权赔偿、婚姻继承、知识产权、刑事辩护等案件，并担任数十家公司的法律顾问，为其在劳资关系、知识产权保护、合同管理、股权转让等方面出谋划策，预防各类法律风险。在执业的过程中，积累了丰富的工作经验，善于将协商、调解等方式与诉讼方式紧密结合，也善用法理解决各类疑难的法律问题，时刻关注最新的立法动向和司法政策，并灵活运用之。

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