黄家林律师：商品房预售的弊端有哪些?

　　核心摘要：在购房者眼里，开发商个个财大气粗。虚报注册资本现象的确比较普遍，这是因为我国在惩罚妨害企业管理秩序方面的犯罪，力度太弱，大部分虚报注册资本罪的定罪和惩罚往往得不到落实。下面法帮网小编为您介绍。

　　关键词：商品房预售、开发商、预售制度、房产纠纷

　　而从深层次看，开发商的底气很大程度上是建立在商品房预售制度的融资功能之上，以这一角度分析，预售制度给“空手套白狼”提供了某种可能性。

　　商品房预售是开发商将购房人资金和银行资金转变为其投资资本的融资方式。我国的商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的，此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售制度作出了详细规定。

　　出台这一制度，是基于以下背景：

　　一是市场需求旺盛，商品房供求跟不上;

　　二是开发商实力较弱，商品房建设融资渠道不畅，政府出于扶持房地产产业发展的目的允许商品房预售;

　　三是许多开发商投资过少甚至不投资就预售商品房，造成了市场的混乱。

　　当初，这一制度解决了开发商的先期资金投入问题，降低了房地产产业的进入门槛，增加了商品房供应。

　　当时社会公众和立法者对商品房预售的潜在法律问题了解不多，该项制度只规定了预售的条件，没有对可能产生的问题或引发的风险作出有效的规制;并过分倾向于保护开发商的利益，导致购房人和银行利益得不到充分保护，存在较大的风险隐患。

　　而且，这种融资方式使部分并不具备开发实力的企业进入市场，降低了开发商的自有资金要求，刺激了房地产的过度投资和开发;预售制度使开发商提前收回成本，并通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，这种循环促使房价屡创新高。 有些问题需要加强监管才能解决，如房屋行政主管部门的监管、银行风险控制能力的提高等。香港地区和新加坡、马来西亚等国也有商品房预售，其制度相当完善。现在我们要做的，就是如何完善商品房预售制度的配套制度。

　　十多年来，预售资金已经成为开发资金的一个重要来源，在当前宏观紧缩的背景下，房地产行业内部的优胜劣汰正加速进行，一旦取消商品房预售，开发商的自有资金就要增加，会加大房地产开发企业融资的负担和成本，甚至一些房地产企业的资金链会断裂，这将导致房地产建设成本上升，房价上升。

　　因此目前商品房预售制度还有存在的价值。但从长远来看，随着房地产开发企业不断发展壮大，房地产融资体制的日益完善，以及住房需求的缓解，取消房屋预售制度、改期房销售为现房销售是大势所趋。

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