熊璔斌律师：在建工程抵押的房屋能否预售?

　　核心摘要：建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。下面法帮网小编为您介绍。

　　关键词：商品房预售、开发商、抵押、房产纠纷

　　建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果抵押在先，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”

　　从这些法律条文中，我们可以知道，未经抵押银行同意，购买了在建工程抵押的房屋，对于购房人来说存在很大的风险。在这种一房二卖的关系中，普通的购房人仅仅是债权人，无力对抗抵押银行的优先受偿权。由于我国法律保护抵押权人的优先受偿权，在开发商不能按期还款，抵押权人要求实现抵押权时，摆在购房人面前的只有两条路，一是放弃该套房屋产权，单纯地向开发商主张已付房款及损失的债权;二是再出一遍钱，先跟银行解押，之后再向开发商主张解除抵押关系时所付款项的债权。

　　按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，开发商与银行签定抵押合同之后三十天之内，就必须到产权主管部门进行登记，一旦登记，该处房产的转移就必须由抵押银行出示意见，即已解押，或同意抵押人销售转移抵押权，否则转让无效。通俗地说，设置了在建工程抵押的房屋，某种意义上讲就是开发商拿未建好的房子向银行设置了抵押，取得了资金，进行了抵押登记。如果抵押之后，开发商再将房子出售，除非是已解押，或是抵押银行同意，否则产权部门无法为购房人办理产权。可以说，禁止销售设置了在建工程抵押，同时未得到抵押银行意见的房屋，是对广大购房人合法权益的保护，有效地防止开发企业在银行与购房人中间一房二卖。

         法帮网-河北保定劳动纠纷律师熊璔斌：

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　　熊璔斌.男，河北王笑娟律师事务所律师，双学士，毕业于中国人民解放军装甲兵工程学院指挥系(北京)，后就读于河北大学，取得法律学士学位，既 有军人的作风和素质，又有法律人的专业和技能。执业多年，经验丰富，办理过诸多疑难案件，如刘某聚众斗殴致人死亡案、张某房产纠纷案、保定某工程公司数百 万工程欠款案、某小区工程合同诈骗案、涿州魏某离婚纠纷案、安国合同诈骗案、李某遗产纠纷案、夏某交通肇事案等等。擅长合同纠纷、房产纠纷、人身损害、工 程建筑、公司并购等领域，在三家政府部门和金鑫工程租赁公司、保定制冷工程有限公司、安达投资咨询公司等多家企业担任法律顾问，并长期在市法律服务志愿者 机构从事法律援助和法律宣传服务。

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