熊璔斌律师：预售方擅自改变房屋面积应该如何处理?

　　核心摘要：在房屋销售过程中，经有关部门测量确认房地产开发商存在擅自改变房屋面积的事实，房屋面积存在误差的，对此的处理则应根据《商品房销售管理办法》第20条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。下面法帮网小编为您介绍。

　　关键词：商品房预售、房屋面积、房产纠纷

　　在房屋销售过程中，经有关部门测量确认房地产开发商存在擅自改变房屋面积的事实，房屋面积存在误差的，对此的处理则应根据《商品房销售管理办法》第20条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。

　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已交付的房款价退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款，由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　因本办法第24条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

　　实践中法院在审理这类案件时：

　　一是合同中有关于面积误差的约定时，不管该约定的面积误差是否在3%以内还是以外，均应依合同约定的面积误差处理方式处理。

　　二是合同中没有关于面积误差的约定，则应参照《商品房销售管理办法》的上述规定予以处理，这样既可以达到维护合同效力的目的，有利于房地产业的健康发展，又可以最大限度地在双方当事人之间实现公平，对双方的合法权益予以同等的保护。但如果预购方无力再支付超出约定面积的房款，则应根据双方的意愿进行协商，如果预购方坚持要求解除合同的，应该解除合同。

　　三是合同中有“按竣工后实际面积计算“的条款，则应看竣工后面积改变的大小是否在一般建筑面积应有的误差范围之内。因为这一条款的真实意思是允许预售方修建房屋的面积在建筑行业允许的误差范围内与约定面积有一定的差异，但并不是允许房屋面积可以不加限制的任意扩大。如果增加的面积是在正常的误差范围内，预购方不能要求解除合同，而应支付增加面积的款项;如果增加的面积超过正常误差，则应参照《商品房销售管理办法》的上述规定予以处理。

       法帮网-河北保定劳动纠纷律师熊璔斌：

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　　熊璔斌.男，河北王笑娟律师事务所律师，双学士，毕业于中国人民解放军装甲兵工程学院指挥系(北京)，后就读于河北大学，取得法律学士学位，既 有军人的作风和素质，又有法律人的专业和技能。执业多年，经验丰富，办理过诸多疑难案件，如刘某聚众斗殴致人死亡案、张某房产纠纷案、保定某工程公司数百 万工程欠款案、某小区工程合同诈骗案、涿州魏某离婚纠纷案、安国合同诈骗案、李某遗产纠纷案、夏某交通肇事案等等。擅长合同纠纷、房产纠纷、人身损害、工 程建筑、公司并购等领域，在三家政府部门和金鑫工程租赁公司、保定制冷工程有限公司、安达投资咨询公司等多家企业担任法律顾问，并长期在市法律服务志愿者 机构从事法律援助和法律宣传服务。

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