刘学云律师：农村房屋买卖中的适用是怎样的？

　　核心摘要：法院在处理农村房屋买卖合同的审判实践中，出现了多元化处理方式，有确认无效不予返还，有予以返还但酌情补偿等，均无法从根本上解决因农村拆迁补偿所引起的大量诉讼。下面法帮网小编为您介绍。

　　关键词：农村房屋买卖、宅基地、房产纠纷

　　农村房屋买卖中的适用

　　法院在处理农村房屋买卖合同的审判实践中，出现了多元化处理方式，有确认无效不予返还，有予以返还但酌情补偿等，均无法从根本上解决因农村拆迁补偿所引起的大量诉讼。对于农村房屋买卖案件的处理，采取宅地分离原则，依法确认农村房屋买卖合同的效力是可行的。

　　农村房屋的自由流转是经济社会发展的需要。现农民向城市集中迁移和新农村建设的集中化，使农村劳动力大规模地进城和集中，使中国成为居住集中化、商业化、城市化的社会。然商业化的发展则导致农村房屋买卖日益频繁，城市化的发展则需要农民将闲置的农村房屋进行自由买卖，这是资源合理分配的市场规律行为。因此，宅地价值分离，符合社会发展的形式，让农民将其农村闲置房屋进行买卖，得以法律确认并加以规范。

　　法律并未限制农村房屋的流转。我国《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;农村村民出卖、出租住房的，再申请宅基地，不予批准。”由此可见，由于农村宅基地与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社会保障的功能，但却没有禁止农村房屋买卖的法律规定，只对农户再次取得宅基地作出了限制。因此，可以将宅基地使用权价值参照土地使用权出让和转让程序进行核定。

　　在处理农村房屋买卖合同时，需要区分买受人的身份。如买受人具备特定的村民身份，且从未申请过宅基地，可依照“地随房走”的原则，买受人在向出卖方支付宅基地上建筑物的价款后，就可认定转让具有合法性;如已取得符合国家规定的标准宅基地，尚需购买本集体组织成员房屋的除已支付的房屋价款外，还应由集体组织(集体土地所有权人)向买受人收取一定的土地收益。对于其他身份的人员购买了农村房屋，且村集体经济组织未向买受方收取土地使用费用的，买受方不能取得宅基地使用权，只取得房屋的所有权。在拆迁安置时，买受方只能获得建筑物的价值，而不能得到宅基地使用权的补偿;出卖方也不能获得宅基地使用权的补偿，该补偿应属于集体经济所有。

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　　我从事了基层法律工作者近二十多年了.有实战经验，有基层法律工作者资格证.担任过基层法律服务所主任.各类民事.经济.行政.对毒品犯罪有研究，刑事案件都代理过.咨询.代书.见证.非诉讼调解了大量案件.没有被当事人投诉过.进行了普法宣传.参与了政府部门的信访接待值班工作.我中央党校内蒙古函授学院上的法律专.本科毕业.中央电大上专，本科毕业。通过司法考试，做了一名执业律师。

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