蒋艳超律师：购买二手写字楼要注意的问题有哪些？

　　核心摘要：购买二手写字楼相对来说比较有风险，尤其是遇到物业的产权是归公司所有的。没有投资经验又准备长期进行写字楼投资的人，必须谨慎购买二手写字楼，熟悉整个交易及持有的环节。下面法帮网小编为您介绍。

　　关键词：写字楼、投资、租赁、房产纠纷

　　一、一定要查询使用期限

　　商业物业的使用年限一般在40-50年之间，也有少量开发商可以通过特殊手段补足地价延长使用年限。购买二手写字楼尤其是楼龄较长的写字楼的时候最好去国土房产部门仔细了解该物业的使用年限还剩下多久，罗湖一些建设较早的写字楼目前剩余的使用年限甚至只剩下20多年。

　　有些写字楼看上去楼龄不长，但是写字楼的使用年限是由所在地块来决定的，并且从该土地交易时开始计算。有些写字楼，拿地较早，但是开发时间却很晚，房子看上去很新，但是使用年限说不定已经过去一半了，目前了解到的囤地时间最久的达到17年。

　　二、产权不清晰的写字楼慎买

　　产权是二手写字楼交易过程中隐患最大的部分。如果产权属于公司，需查清该物业是否被抵押、质押或者为其他公司担保，即使没有上述债务问题，还需要了解该公司法人变更或股权变更过程中，会不会影响产权的归属和完整，在其中有没有关于该物业的约定。

　　如果产权属于个人，该业主名下是否有公司，如果公司性质为无限责任公司，则法人的财产也将作为冲抵公司债务的财产出现。总之一个目标：查清该物业法律意义上的所有人，以及对该物业的产权拥有情况。如果有可能，可以请教律师，在签署买卖合同时，补充一些书面条款，抵抗一些未知的风险。

　　三、应该尽快完成交易

　　写字楼较之住宅，除了反价之外，更容易有其他变数发生。对于一个公司来说，经营困难、资金无法回笼、债务纠纷等等，都可以成为公司卖出物业的重要原因。但是一旦问题得以解决，就有可能收回不卖，反方向来看，一旦问题进一步恶化扩大，公司无法解决，该物业就有可能被法院查封，在写字楼的交易过程中，这些都并不罕见。

　　如果交付了定金，再遇到法院查封物业，卖方公司频临破产，折腾起来耗时耗力。所以，如果一旦看准了，查清了，就尽快交易吧，对于写字楼来说，交易时间越长，需要承担的风险就越大。

　　四、交易过程勿轻易垫资

　　自从2007年出现中介携款出逃的情况，住宅交易的整个环节，资金监管已经建立了相对完善的制度，但是写字楼交易目前尚无系统的资金监管流程，并且由于资金量更大，交易时间更长，风险也更大。

　　所以在整个交易环节，确保自己的资金安全是首要的。

　　交易过程中，对于经验不够丰富的人来说，很容易产生一些预想不到的费用出来，比如卖方公司补税、赎楼、费用清理等，有些业主可能会要求买方垫付，但是一旦交易不成功，或者后期查询产权不清无法继续交易，已经垫付的费用便转化成难以理顺的风险，即使通过诉讼，也未必能够彻底解决。

　　在交易过程中，有规范流程的就严格执行，没有规范流程的一定要留下书面证据，以备未来纠纷时诉讼之用。在交易过程中，如果出现可疑的不断垫付环节，建议迅速离场，不要过多纠缠在这套物业上。

　　法帮网-湖北武汉房产纠纷律师蒋艳超：

　　手机号码：13720286680

　　执业证号：14201201310206714

　　执业机构：湖北瑞通天元律师事务所

　　专长领域：婚姻家庭 劳动纠纷 债权债务 交通事故 房产纠纷

　　地 址：湖北省武汉市江岸区正义路

　　邮 箱：782238452@qq.com

　　法律服务范围：交通事故、婚姻家庭纠纷、房地产纠纷、遗产继承、拆迁安置、工伤赔偿、劳动纠纷、债权债务、人身损害赔偿、合同纠纷、调解谈判、取保候审、刑事辩护、工商查询、公司法律服务等等。

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