如何理解“房随地走”和“地随房走”？

　　以上条文规定了抵押时的“地随房走、房随地走”规则。应作如下理解：

　　1、房地一并抵押

　　（1）建筑物抵押的，应当将该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　所谓“建筑物占用范围内的建设用地使用权”，是指依据规划，建筑物所占用的土地之上的建设用地使用权。具体而言：(a)如果以整栋房屋抵押，就是指该房屋“实际”占地上的建设用地使用权;(b)如果以区分所有的建筑物抵押，则是指该建筑物所占的相应比例的建设用地使用权。

　　（2）设用地使用权抵押的，应当将土地上已有的建筑物、构筑物一并抵押。

　　注意：以建设用地使用权抵押是，土地上的“在建工程”也应一并抵押。

　　（3）抵押人未依照前述规定一并抵押的，未抵押的财产“视为”一并抵押。

　　即使当事人没有按照法律规定一并抵押，法律也“推定”当事人已经将房地一并设立了抵押。此种推定属于“不可推翻的推定”，当事人不能以协议加以排除，也不能事后否定此种一并抵押的效力。更有甚者，即使当事人在办理抵押登记时，只办理了建筑物的抵押登记，而没有办理建设用地使用权的抵押登记，或者只登记了建设用地使用权抵押，而未登记建筑物抵押，就视为已经“一并”就建设用地使用权和建筑物办理了抵押登记。可见，《物权法》第182条属于《物权法》第9、187条规定的例外。

　　（4）押人将房、地分别抵押给不同的债权人的，则构成重复抵押。

　　2、土地上的新增建筑物“不属于”一并抵押的范围，但属于“一并处分”的范围。

　　根据《物权法》第200条的规定：

　　（1）设用地使用权“抵押后”，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。

　　（2）建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权“一并处分”，但新赠建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

　　（3）村企业建筑物抵押时“地随房走”，但“房不随地走”。

　　根据《物权法》第183、201条的规定：

　　（1）镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。

　　（2）乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

　　（3）乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

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