部分租赁是否能对整体出售的房屋享有优先权？

　　一般来说，出租人出卖出租房屋时，承租人是否享有优先购买权，要分两种情况。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，超出部分与租赁房屋部分可以分割，出租人又是分割出卖，承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权，对超出承租范围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围，而超出部分与租赁房屋部分不可分割，或虽可分割，但出租人不愿分开出卖，要整体出卖。对于这种情况，笔者认为：出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋，即使出卖房屋超出了出租房屋范围，是整体房屋，承租人应当享有优先购买权。

　　在出租人出卖涵盖出租房屋的整体房屋时，承租人是否享有优先购买权，取决于整体房屋与租赁房屋是否可以分割出卖。在可以分割出卖的情况下，出租人是分割出卖，还是整体出卖。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋，承租人只能就承租的房屋享有优先购买权。因为法律赋予承租人的优先购买权范围仅限于租赁房屋范围，出租人出卖租赁范围外的房屋，没有法律义务让承租人行使优先购买权，否则，就侵犯了出租人的权利。如果超出租赁范围的房屋部分与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不同意分割出卖，要求整体出卖，承租人就整体房屋享有优先购买权。因为超出部分与租赁部分不可分割，或虽可分割，但出租人不同意分割出卖或要求整体出卖，在此情况下，出租人出卖的房屋涵盖了租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。法律是一杆天平，必须兼顾双方利益，尽量作到公平合理。在此情况下，怎样做才公平合理?唯一的出路就是让承租人行使优先购买权。承租人行使优先购买权的范围虽然超出了租赁范围，但有充分的理由：超出部分与租赁部分房屋连为一体，无法分割，或虽可分割，但因出租人原因，要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权。让承租人行使优先购买权并不影响出租人利益。反之，不让承租人行使优先购买权，则侵犯了承租人的优先购买权，影响承租人利益。

　　更重要的是，承租人的优先购买权是法定的，没有附加任何条件，不因出租人出卖房屋超出承租房屋范围而改变。根据最高法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第 118条、《合同法》第二百三十条规定，出租人出卖出租房屋，应当在出卖前的合理期限内，通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，因此，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。

　　出租人整体出卖涵盖租赁物的整体房屋，超出了租赁房屋的范围，承租人对超出部分并未租赁，而法律只对租赁房屋赋予优先购买权，对非租赁部分并未规定优先购买权，因此，有人得出出租人整体出卖涵盖租赁房屋的整体房屋时，承租人不享有优先购买权的结论。从表面上看，这种观点有一定道理，其实完全错误。以上观点是适用法律中典型的形而上学主义，也是片面机械理解优先购买权的法律规定。我们只要稍微转换一下出租人出卖整体房屋的性质审视角度，就会得出承租人是否享有优先购买权的正确结论。出租人超出租赁房屋范围出卖整体房屋，并未改变出卖租赁房屋的性质，仍然是出卖租赁房屋的行为。因为其出卖的标的物涵有租赁物，只是大于租赁物。

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