【房产纠纷】房地产估价——收益还原法

　　亦称投资法，这种方法的基本原理就是，房产经营者利用一个适当的淬原利率，将未来的净收益资本化，计算出收益现值。这种方法在房产投资决策中常用，其关键是正确估算净收益和选择一个合适的还原利率。

　　(一)还原利率的选择与计算

　　还原利率的选择要考虑到预期通货膨胀率，房产类别、地段、建筑年代、收益可能性等多种因素的影响。一般地，在预期通货膨胀较高或净收益的风险较大时，可选择较高的还原利率;反之，选择较低的还原利率。

　　还原利率的构成要素主要有：

　　1.真实报酬率，即投资者追求的真正收益率;

　　2.通货膨胀的补偿，指房产投资者在通货膨胀期间除得到真实报酬之外，还要收回具有与投资相同购买力的资金，以抵补通货膨胀的损失：

　　3.风险补偿，投资者愿意承担风险投资于房产，是为了获得高收益，所以投资项目风险越大，风险补偿也应越高，还原利率也就越大。投资回收补偿，是指投资资本本身应得的报酬。

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