签订房屋租赁实务中应注意哪些事项?

　　核心：租客与房东签订房屋租赁合同首先要审查出租人出租房屋的合法性。房屋租赁合同中关于租赁房屋用途有法定规定，承租人未经出租人书面同意不能改变用途，确实要改变用途的，一定要事前取得出租人的书面许可。

　　(一)出租人出租房屋的合法性

　　出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。

　　出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书，是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记。出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者(即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人)之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。

　　作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件;出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。

　　代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件;查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。

　　(二)承租人更改租赁房屋用途的规定

　　租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途;改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。

　　如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同;如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途;如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。

　　对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

　　(三)约定租赁期间

　　租赁合同应明确约定租赁的起止日期;根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

　　根据合同法214条规定，房屋租赁期限为最长20年，是指当事人签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年，并非是指数次签订的租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。这样规定，给双方当事人在20年期限届满后有补充、调整的机会，有利于公平原则的实现。

　　如果租赁合同20年到期时，双方当事人仍然希望保持租赁关系，可以采取两种方式：