离婚房产如何分割?

　　离婚房屋分割问题一直是普通家庭夫妻离婚时财产分割的主要争议所在，其不仅涉及双方当事人的切身利益，还涉及家庭其他成员、房屋产权等诸多问题，本文主要对居住用产权房、使用权房及非居住用房离婚时财产分割相关问题进行分析。

　　一、居住用产权房

　　(一)婚前按揭购买的房屋

　　按照我国《婚姻法》确立的原则，婚前所购房产为个人财产，婚后所购房产原则上为夫妻共同财产。因此，确认房产是个人财产还是夫妻共同财产关键要看取得房产的时间点如何确定，对此，我国目前司法实践并不严格按照过户时间来界定，而主要依据签订购房合同及付首付的时间。《婚姻法司法解释三》明确规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付一方名下的，离婚时不动产由双方协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归属于产权登记一方。此种情况只针对以个人财产签订合同及支付首付的情况。

　　实践中，还存在为了购买婚房，双方共同出资首付款的情况，房产登记在一人或者两人名下。原则上，此种情况离婚时需要证明各自首付款支付的比例，作为婚前共同财产由双方当事人按照出资比例按份共有，而婚后还贷部分则作为夫妻共同财产进行分割。

　　(二)婚后按揭购买的房屋，登记在一方名下的情形

　　这种情况应当认定为夫妻共有。

　　(三)婚前一方承租，婚后共同购买产权的房屋

　　1、对婚前由一方承租的公有住房婚后以个人财产购买的房屋权属处理，按照房改政策出售的房屋一般都与员工工龄、职务、家庭人口等因素相关，公有住房的出售价格中也包含了夫妻双方的工龄抵扣等福利待遇，因此不能简单的以谁购买房屋权属就归属于谁来认定，而应该考虑到各种因素，对房价优惠的贡献大小等综合判定。

　　2、在婚姻存续期间购买婚前由一方承租的一般产权房屋，应属夫妻共同财产，按共同共有处理。

　　(四)父母为子女出资购买的房屋

　　当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资认定为父母对自己子女的单方赠予，除非父母明确表示赠予双方。即使产权登记在一方子女名下，一般也认定双方按照各自父母的出资份额按份共有，除非当事人之间有其他书面约定。

　　二、使用权房房屋

　　(一)离婚时尚未取得完全产权的房屋，主要是指夫妻根据福利政策以标准价购买的公有住房，此种情况，因未取得产权证，法院在审理的时候会根据实际情况判决一方使用，取得产权证后，双方可再起诉要求分割。

　　(二)婚前签署普通商品房买卖合同，但未取得房产证的情况，法院一般也是根据双方实际情况判决先由一方居住，待办理产权证后再起诉分割。分割原则与前者略有不同。

　　(三)对承租房的处理

　　1996 年2月5日最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中做了一些规定，主要内容是：对夫妻双方均可承租的房屋而由一方承租的，承租方可给予另一方适当的经济补偿，如果面积较大能够隔开分室居住使用的，可以由双方分别租住，对可以另调配房屋分别租住或者承租方给另外一方解决住房问题的，可以准许。

　　三、非居住用房

　　由于非居住用房不存在居住问题，与当事人的基本生活没有直接关系，因此在分割此类财产时以均分为主，同时，非居住用房多半存在商业价值，为保持其商业价值的完整性，一般不以实物分割为主，而以价值分割为主。在处理该类房屋时，还会考虑到是否存在营业执照及业主一方等关联事实。

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