如何理解租金纠纷诉讼时效

　　在当前租赁合同纠纷中，如何理解租金纠纷的诉讼时效是一个突出问题。按照《民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或拒付租金的，出租人提起诉讼的时效期间为1年。何谓“延付或拒付租金”，司法实践中有不同的理解。例如，B公司向A公司签订了一份承租钢模、钢管的租赁合同，租赁期满后，B公司仅归还了部分租赁物，其余的已经灭失。2003年12月1日，B公司向A公司出具欠条，承诺在一个月内即12月31日前付清租金及赔偿金共计 10万元，但届期B公司仍未支付这笔款项。2005年10月，A公司提起诉讼，要求B公司支付10万元及相应利息。对于本案，许多人可能会不假思索地得出结论：A公司的诉讼请求已经超过1年诉讼时效，法院应依法予以驳回。但笔者以为，B公司在双方租赁关系终止后出具欠条承诺在一定期限内向A公司支付租金、赔偿金，表明双方之间又形成了一种新的债权债务关系，此时，A公司不再是出租人，B公司也不再是承租人;B公司未依照其承诺付清租金及赔偿金，不再属于 “延付或拒付租金”，而是一种新的违约行为，应作为普通债务纠纷适用两年的诉讼时效。

　　《民法通则》之所以规定延付或者拒付租金适用1年的特殊诉讼时效，其立法目的是为了督促出租人及时行使权利。租赁合同关系的特征是承租人占有出租人的租赁物并有偿使用，这种有偿性通常是以出租人占有租赁物时间的长短作为计算依据的，租金的数额也往往高于一般债权所生之利息。但是，一旦承租人向出租人返还了租赁物，时间的长短将不再是其支付租金的计算依据。因此，法律仅有必要在承租人占有出租人的租赁物时对出租人的权利加以限制，促使其及时、积极地行使权利，以充分发挥租赁物的经济效益，避免承租人随着时间的推移蒙受重大的经济负担，以此平衡双方的利益。在承租人已经归还租赁物而终止租赁关系时，双方有关租金支付的新协议并不具有原租赁合同的特征。综上，我们必须对《民法通则》第一百三十六条第三项作狭义的解释，即只有在承租人占有租赁物而延付或拒付租金时，才应适用1年的诉讼时效，如果出租人与承租人已终止了租赁合同关系并就租金数额及其支付达成一致意见，此时就不应再适用1年的诉讼时效，而应适用两年的一般诉讼时效。

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