城里人能否继承农村祖屋?律师:可使用不能重建

　　城里人能否继承农村祖屋?

　　居民身份可以继承使用宅基地上的房屋

　　年少时，李明祥和父母兄妹居住在房山农村;成年后，他进城当了工人。年老了，李明祥打算将仅有的一套房屋留给儿子，自己回乡养老，住老父亲留下的三间瓦房。但当李明祥准备翻修房屋时，他的哥哥李明汉出手阻挠称：你是居民，没有权利使用农村宅基地。李明祥无奈，找到了北京市高文律师事务所律师周亚楠，和哥哥打起了遗产继承的官司。

　　故事

　　弟弟回乡住祖屋遭哥哥反对

　　李老汉有两儿两女，长子李明汉，次子李明祥，一家6口住在房山农村。李老汉从祖辈那里继承了一套有着两个院落的宅子，东院5间正房，西院3间偏房。

　　在这座土石垒起来的农村院落里，李明祥和兄妹度过了单纯快乐的年少时光。

　　上世纪70年代初，李明祥通过招工进入了北京市一家国有企业，成为一名工人，也顺理成章地有了城市户口。李明祥的兄长和姐妹有的也进了城，有的留在了农村，李明祥的大哥李明汉一直和父母在祖宅中居住。

　　1994年，大儿子李明汉在父亲的建议下，对老宅的8间房屋进行了翻建，变成了东半院7间房，西半院3间房。李明汉和父亲的户口分别登记在东、西半院。

　　进城后的李明祥结婚生子、养家糊口，一转眼，他也退休了，儿子也到了要结婚的年纪。因为自己这辈子就挣下了一套房子，不愿意和儿子挤在一起的李明祥打算和老伴一起回农村养老。

　　回农村安度晚年的念头并非李明祥一时兴起，在他看来，回乡养老顺理成章：老父亲曾在分家协议和自书遗嘱中表示，将西半院的3间房屋留给自己。

　　2013年，李明祥回到房山。当他告诉自己的大哥李明汉想要对年久失修的房屋进行重修时，李明汉坚决反对，他认为整套祖宅都应归自己。

　　“你是城市居民，没有权利使用农村宅基地!”李明汉对弟弟说。

　　“这是父亲留给我的遗产，我有权利继承!”李明祥针锋相对。

　　弟弟拿出分家单哥哥不认可

　　一边是弟弟回乡心切，一边是哥哥出手阻挠，即便姐妹好言相劝，二人还是互不相让，甚至闹到报警。父母都已去世，这套祖宅本应是兄弟二人珍贵回忆的所在，现在却成了矛盾的来源。

　　兄弟阋墙，无奈之下，李明祥以遗产继承纠纷为由，一纸诉状将兄长李明汉以及姐姐妹妹诉至房山法院，并请北京市高文律师事务所律师周亚楠担任自己的代理人。

　　在调查取证阶段，周亚楠律师了解到，李明祥手中有两份证据：一份是1989年李明祥父亲写的分家单，一份是1994年老人写的一份自书遗嘱。

　　分家单载明：祖宅东院中的5间正房归长子李明汉所有，西院的3间偏房归次子李明祥所有，“西院房屋的维修使用暂归李明汉负责，待李明祥用房时归李明祥负责，李明祥需支付李明汉修缮费1000元”。

　　自书遗嘱载明：目前的祖宅全部由李明汉拆掉，改建北房5间、东房2间，设在东半院，归李明汉所有;西半院的北房3间暂时由我居住，死后归李明祥所有。

　　法庭上，当李明祥拿出这两份证据时，李明汉对其真实性都予以否认。

　　李明汉辩称，李明祥不是适格主体，因为根据相关规定，城市居民不能享有宅基地使用权。另外，李明汉还称，分家单上的名字并非自己亲笔签写，在打官司之前也从未见过所谓的自书遗嘱。

　　焦点1

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　　居民能使用宅基地的房屋吗?

　　据周亚楠律师介绍，根据《土地管理法》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

　　但本案原告李明祥回乡居住宅基地上的房屋属于何种性质呢?

　　周亚楠律师分析，此案并不涉及宅基地的出卖、转让，因为宅基地并非遗产，此案也不涉及宅基地的继承。原告的行为仅仅是对宅基地地上物——西半院三间北房的继承。也就是说，因为李明祥不是农村户口，他虽然不享有宅基地的使用权，但却因为继承，拥有宅基地上所建房屋的使用权。

　　焦点2

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　　分家单遗嘱是否具有法律效力?

　　庭审中，原被告的大姐李明霞作为证人出庭作证。据她说，分家单上的签名的确不是弟弟李明汉亲笔签写，“分家时，弟弟李明汉在场并同意分家单的内容，他当时让我帮他代签，都是亲人，我就同意了。”

　　除了作上述证明外，李明霞还证实了分家单中“李明祥需支付李明汉修缮费1000元”情况的存在。

　　对于遗嘱，法院审查后认为，原被告的母亲先于父亲去世，其遗产应该由李老汉和四个子女共同继承，但李老汉在之后订立遗嘱时，将整份家业都作为自己的财产来处理分配，因此，法院认定该份遗嘱部分无效。

　　转折

　　新证据出现

　　父亲日记证实分家单真实性

　　通过对自书遗嘱、分家单等证据的分析，周亚楠律师认为李老汉并非头脑简单之人，相反，是一位有想法的老人。周亚楠律师提醒李明祥，其父亲是否留下其他证明材料，例如回忆录、日记等。

　　果不其然，在李明祥保存的众多父亲的遗物中，发现了一本父亲的日记。其中涉及诉争房屋的记载有多处。

　　其中有对1989年分家协议的记载，内容与庭上出示的分家单一致。日记还提到李明祥支付大哥1000元修缮费的细节：李明祥当年付李明汉1000元修房费，当时通知领回，该人拒绝，说不要弟弟的钱，将款存在我手使用。

　　随着时间的推移，日记中，老人表露出对大儿子李明汉的不满：李明汉想将分家单推翻，钱不收，房不修，生活费赡养费不拿，不管老人的一切，实无道理野蛮透顶，再候至春节看如何，仍如此的话，我准备起诉。

　　法院审理后认为，老人日记记载的内容与分家单相互印证，证明了1989年分家单的真实性。

　　判决

　　分家析产 弟弟胜诉

　　在诉讼中，李明祥的姐姐妹妹都表示，如果按继承分割遗产，二人若有份额皆赠予李明祥。

　　法院认为，分家单系各方合意所致，系各方的真实意思表示，应确认有效，各方应按此执行。因为分家单在自书遗嘱之前，因此，此案可按照分家析产进行审理。最终，法院判决西半院的房屋归李明祥所有。之后，李明汉上诉。

　　二审法院认为，分家单合法有效，李明祥虽为居民身份，但该房屋系分家析产所得，与居民身份无关，故维持原判。

　　提示

　　房屋可修缮 不能重建

　　周亚楠律师称，虽然李明祥赢得了官司，但需要注意的是，他仅享受宅基地上房屋的所有权，他可以修缮、装修房屋，但是不能将原有房屋推倒重建，一旦宅基地上附属物消失，那么作为非农村集体经济成员的李明祥就无资格再继续使用宅基地。

　　另外，本案中，李明祥回到了老宅，他是否可以获得相关产权证明呢?根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定：城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

　　“本案的原被告都已年逾古稀，虽然官司有了判决，但两位老人住在紧紧挨着的东、西两院，以后的相处也是个大问题。希望兄弟两家捐弃前嫌，和睦相处。”周亚楠律师说。

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