怎么注销房产抵押权?

　　《物权法》第191条第2款之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本条已明确了受让人有代为清偿债务的权利，且如若受让人代为清偿债务的，抵押权即时消灭。而抵押权人办理相应的抵押权注销登记仅为对抵押权已经消灭这一法律事实的公示。这一法律事实完全可由抵押权人的单方行为予以确认。

　　另据建设部《房屋登记办法》(2008年)第48条之规定，“经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当申请抵押权注销登记：1主债务消灭;… 3抵押权人放弃抵押权”。按照同等位阶法律法规新法效力优于旧法的原则，《房屋登记办法》第48条事实上已经对《城市房地产抵押管理办法》第35条做出了明确具体的解释。即本案中，受让人代为清偿债务致主债务已经消灭且抵押权人明示放弃抵押权的情况下，银行有权单方注销该抵押权。

　　按照法理，抵押当事人确应包括抵押人与抵押权人。尤其在设立抵押权之时，抵押人办理抵押物登记本身即是对自身权益的约束，理应由抵押人本人作出明确意思表示;然而在办理抵押权注销登记时所处分的仅是抵押权人的单方权益，不仅不会对抵押人的权益造成实质减损，反而解除了抵押人权属上的法律束缚。即抵押权的注销应是权利人对自身权益的单方处分，只需抵押权人单方意思表示即可实现的法律行为。如同债权人明确放弃其债权的行为。

　　据此，若对《城市房地产抵押管理办法》第35条持片面理解，无疑将纵容违约方的恶意行为，进而导致交易行为中诚信体系的坍塌。

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