不同权利主体不动产权利能否编入同一登记簿?

　　房屋登记簿和土地登记簿的融合是不动产统一登记中十分重要且难度较大的一项业务工作，要顺利地将房屋登记簿和土地登记簿融合成统一的不动产登记簿，选择科学的编制方法十分重要。

　　《不动产登记暂行条例》第八条已规定了“不动产以不动产单元为基本单位进行登记”，《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》对不动产单元的界定是“不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成”。从以上表述来看，不动产单元和《房屋登记办法》所规定的房屋基本单元并没有多大的差别。

　　不动产登记簿应当与不动产单元相对应。在房屋登记中，一个房屋基本单元的房地产权利记载于一个登记簿，设一个房屋编码，彼此一一对应。按照这一方式，是无法把不同权利主体的不动产编入同一登记簿的。

　　《房地产登记技术规程》在列举三种编码方式时，包括了利用宗地号的分宗法(因宗地号本身的缺陷，在实际工作中，使用分宗法的极少)。可见，不动产单元编码也可以使用宗地号，在编码中使用宗地号并不要求把同一宗地范围内不同权利主体的房屋权利编入同一登记簿。

　　上述规定中涉及到对“同一登记簿”的定义，那么，是把一个宗地内所有的不动产权利的归属和内容界定为“一个”登记簿，还是把一个宗地中某一权利主体的不动产权利作为“一个”登记簿呢?

　　登记簿以宗地为单位编成只有一个优点，就是可以在一个平面的图件上显示出所有的宗地位置。在土地私有制且建筑物区分所有权很少的情况下，以宗地为单位编成比较适合。而在目前建筑物区分所有权占主要比例的城市，以宗地为单位已不能准确地显示某一建筑物区分所有权的空间位置。

　　因此，无论是按《不动产登记暂行条例》的规定还是为使登记簿的编制更为合理，都应该“以不动产单元为基本单位进行登记”，并依此编立不动产登记簿、给予唯一的不动产单元编码。

　　所以，在立法中规定“不动产登记簿以不动产登记单元编成”是最好的方法。倘若非要坚持把“同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿”，那对于同一宗地内有两个以上不动产单元的，在使用纸质登记簿时，必须另外设立不动产单元目录，按照一个宗地一本、一个不动产登记单元一页的方式填写登记簿。在使用电子登记簿时，也可以用这一方式来处理。

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