预告登记后被法院预查封还能抵押吗?

　　最高人民法院法发〔2004〕5号文第十五条第一款第三项规定了：“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”，人民法院可以进行预查封。很明显，这里的“被执行人”是商品房的购买者。如果被执行人是房地产开发企业，预查封的应该是尚未出售的房屋。

　　《房屋登记办法》第二十二条所限制的是：“房屋被依法查封期间，权利人申请登记的”，登记机构不予登记。这里虽然用了“权利人”一词，但在这里应是指被执行人。而开发企业并非被执行人，因此，不应影响开发企业办理初始登记。

　　学界认为：在房屋被查封期间，只要限制对被查封的房屋处分，而对于房屋的初始登记、抵押权的注销登记等并不会对查封带来不良影响的登记申请，登记机构可以受理。前述法发〔2004〕5号文所规定的也是“在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。因而。在《不动产登记暂行条例实施细则》(征求意见稿)中，规定了查封期间，只限制处分登记。

　　抵押的预告登记并不是抵押登记，法院也不会承认办了抵押预告登记的债权人有优先受偿的权利。抵押权的设定要以抵押登记为准，因此，由于“不得办理抵押”的限制，在预查封期间房屋登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，但不能将抵押的预告登记转为抵押登记。

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