【合同纠纷】土地使用权转让合同纠纷有哪些分类?

　　土地使用权转让合同大多数发生在合同的双方当事人之间，即转让人和受让人之间，但有时也涉及到更多的法律关系主体，如政府主管部门、土地使用权上的他项权利人、被拆迁人等。土地使用权转让合同纠纷，大致有以下几种：

　　(一)出让方无土地使用权或土地使用权存在权利瑕疵。

　　在土地使用权转让过程中，转让方无土地使用权或只是形式上拥有土地使用权，但没有权属证书，则转让合同会因为转让标的在法律上的虚置或不具备转让要求的主体资格而导致合同无效。另外土地使用权人拥有土地使用权并具备权属证书，但其在转让前在土地使用权上设置了其他的权利负担，如抵押、租赁或存在司法限制如查封，那么在土地使用权转让合同签订后，由于存在法定的权利限制而造成转让合同的目的不能最终实现，则在转让人和出让人之间就合同的有效与无效、履行与补正等问题上，必然会出现当事人所不愿见到的矛盾和纠纷。

　　(二)合同双方采取合作的方式进行开发建设，一方出资另一方提供开发所需的用地。

　　这要求供地方必须具有完整、真实的土地使用权，这是双方合作的前提。如双方采取合伙的方式开发，即不组建项目公司，而是按照合伙合同由双方各负其责，各自履行义务，就有可能出现投入土地使用权方在项目进行中，由于一些原因，准备转让其合伙中的份额时，其转让的是财产份额还是土地使用权，常常会在合作各方之间产生争议，因为此时的土地使用权并没有进行登记变更。如各方组建项目公司进行开发建设，则土地使用权应变更至项目公司名下。但现实中较多的方式都是签订合作协议并成立公司后，并没有办理使用权更名手续，而将土地使用权继续保留在原权利人处，则在新公司和权利人之间，在涉及股权转让、收益分配、权利行使、义务承担等方面，会埋下祸根，一旦在合作过程中出现了大家未曾预见到的问题时，往往会因为彼此达不成共识而影响到项目的建设以至于项目的“夭折”。

　　(三)土地使用权转让合同签订前的“预约”问题。

　　在通过法定的招标、拍买、挂牌方式取得土地使用权前(协议转让除外)，土地转让方往往与受让方就土地使用权的转让事宜达成基本的意向或协议，包括土地的位置、价款、支付方式等内容。但当土地使用权的转让由于某些主、客观原因不能顺利实现时，当事人之间往往对达成的协议或意向的性质认定及处理产生分歧，而最终对整个转让过程造成了一种实质性的障碍。

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