地下车库权属归谁？海南律师 看开发成本是否算入公摊？

小区停车位究竟是谁的？

“你 还在买车位吗？法院都判决了，居民应免费使用，开发商无权售卖”。近日，在微信朋友圈等网络社交平台，这则消息被疯狂转发。该网帖以《物权法》为依据，言 之凿凿，声称物业收取停车费并不合法，消息称，南京鼓楼区法院一审判决开发商将地下车库移交业委会，全体业主享有地下停车库的权益。当然，这则消息已被众 多媒体证伪，所谓的判决则是13年前一审判决，而非终审判决。然而判决所引发的讨论并未中止。

日前，三亚市城郊法院一起关于小区车库的权属起诉案件，再度引发了社会对小区车库权属的关注与热议。

地下车库权属引发争议

三亚同心家园第五期项目是三亚市保障性限价商品房，近日家住该小区的吴先生等几位业主联合将该项目的代建单位三亚市城投置业有限公司告上法庭，认为该公司对小区车位并无所有权，不得将小区车位出售。

吴先生等业主起诉的依据是《物权法》第七十四条“建筑区划内的道路，属于业主共有……建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”及“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定。

吴 先生等起诉业主认为，同心家园当初的购买合同中，并无明确约定小区车位的权属，为此按照相关法规小区车位应当属于公共配套，未经业主同意不得租售。另一理 由，三亚城投置业有限公司并未取得涉案土地权利证书或售卖车位许可证照，按照相关规定，未取得许可证照进行售卖，属于违法行为。

同心家园五期项目由于其限价商品房的性质，社会意义并不普遍，但同样引发了社会关注和热议。大家纷纷关注和思考起以往在购房中较少关注的一个话题，小区车库权属到底该归谁？

业主公摊的属业主共有

一 直以来，开发商历来都将所开发建设的地下车库单独出售，但购买者少有追究其产权归属于谁。然而根据《海南经济特区物业管理条例》第四十九条规定：“建设单 位出售物业管理区域内车位、车库的，应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记。车位、车库已经由业主公摊的，或者占用业主共有的道路或者其他场 地设置的车位、车库属于全体业主共有。

记者走访海口市多个商品房、单位房等住宅小区，发现小区车库多出售或出租使用，业主多数未对其权属问题表示质疑。“小区的车库是属于谁？这个问题好像购房的时候还真没考虑过，一般大家都以为是谁开发建设就是谁的。”

而 海口市民罗女士近日正在等候选房通知，但得知除了要一次性付完购房款外，另外车位出售还需要10万元，这高额的车位售卖费让她犹豫了：“为什么车位可以售 卖？车位难道不是属于小区的公共设备，已经包含在公摊面积里？”不少业主提出了同样的质疑，购房合同中并无明确规定车位的建设与开发成本归属于谁，这应当 视车位成本是否已经分摊到了业主所承担的公摊面积中而定。

对 此，一地产公司负责人表示，开发商对小区土地具有规划和建设许可，并且进行了投 资建设，按照谁投资谁受益原则，车位应当属于开发商所有，只是在对外租售时要优先考虑小区业主，并且得预留一定公共车位。但记者走访多个小区，很多小区并 无预留一定比例的公共车位，很多开发商也并不在购房合同中对于车库权属做明确说明。

车库权属需依情况裁定

“车库的权属鉴定主要在于开发商是否将开发成本算在由业主负责的公摊成本中，但这需要开发商取证自证，这就是难点所在。”海南省房产中介协会法律顾问冯律师认为，车库或车位权属问题一直以来概念模糊，需要依据具体情况进行界定，为此业主在购房时需要注意其权属问题。

按 照国家目前规定，地面车位地下车库种类分为不得销售的公共配套设施、可以销售的公共配套设施、非住宅区的配套设施、利用人防工程进行改造成的下车库四种模 式，每种配套模式都有相关的规定。海南中邦律师事务所律师李金良表示，要判断地下车库是否属于业主无偿使用，应当要厘清：第一，开发商在计算公摊面积时把 地下车库的建筑面积计算在内；第二，开发商在出售单元房屋时有无承诺无偿提供地下车库；第三，开发商是否把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；第 四，根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的。

“司 法实践中，每种模式都要按照具体问题来进行具体裁定”李金良认为，目前《物权 法》没有明确规定车库的权属概念，车库权属必须依据具体模式进行裁定。李金良律师还认为，土地资源越来越稀缺，人类对土地的利用已经趋向立体化发展，如兴 建高架桥、地下仓库、空中走廊等，而随着也带来法律滞后和缺位的问题，国家应当加快立法研究，尽早出台地下空间法律法规。

《湖北省物业条例(草案)》中提出：物业区域内占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定。违反条例出售、出租车库、车位的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上三倍以下罚款。

中山市发展和改革局提出：小区业主共有的公共停车位的收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修基金，也可以经业主大会同意后用于冲减物业服务成本或按业主大会的决定使用。

《西安市物业管理条例(修订草案)》则提出：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定使用。

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