【房产纠纷】如何判定房屋租赁合同无效?

　　按照《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：1、一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益;2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;3、以合法形式掩盖非法目的;4、损害社会公共利益;5、违反法律、行政法规的强制性规定。

　　因此在签订房屋租赁合同时，我们应该具体注意以下几点，以避免房屋租赁合同无效。

　　1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效。

　　①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

　　②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

　　③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料

　　④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。

　　2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效

　　①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效。

　　①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。

　　4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　①属于违法建筑的;

　　②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

　　③违反规定改变房屋使用性质的;

　　④法律、法规规定禁止出租的其他情形。

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