交房日业主被要求先交违约金 律师:购房者不应承担所谓的违约责任

市民赵先生近日反映，其购买的中环名品的一套房产本应于今年10月31日交房，却在当天被开发商以挂号信的形式告知其因购房贷款交付逾期，须支付违约金5万余元方可办理交房手续。但部分业主认为，逾期责任并非在己而是在开发商，因此拒绝支付违约金，交房也被耽搁。究竟是哪方违约，开发商收取违约金的行为是否合理？记者近日展开调查。

“逾期”：交房日被告知需先支付违约金

记者了解到，在开发商11月1日寄出的挂号信中，明确写着“根据《预售合同》相关约定，若有逾期付款情形，需向我司支付逾期付款违约金……我司待您付清前述全部费用后，方能与您办理相关交房手续，请您于10月31日至2016年11月6日期间前来我司售楼处办理结算支付手续”。据赵先生介绍，开发商所谓的逾期指的是其70%的购房贷款交付晚了。

在赵先生出示的购房预售合同中的附件一中也确实写有乙方（即赵先生）应于2015年12月29日前向甲方支付人民币430万元。而在开发商出具的结算清单中，显示银行实际放款日期为2016年1月5日，比预售合同中约定的日期晚了7天。赵先生称开发商认为逾期是由购房者造成的，因此索要违约金。

那事实上赵先生是否违约了呢？赵先生告诉记者，当初购房时，由于开发商要求只能在其规定的四家银行办理抵押贷款，因此赵先生选择委托开发商帮其办理抵押贷款。赵先生表示，其在11月初便已提交了包括委托书、身份证明等办理贷款所需的资料至开发商处，但开发商直到12月28日才收到房产交易中心发来的放款所需要的预购商品房抵押登记收件收据。而赵先生从房产中心了解到，中心收到材料后一周内便可打印出收据。赵先生认为，开发商中间有近两个月的时间向房产中心提交材料，但最终却仍导致了银行放款逾期，责任明显在开发商而不是购房者。

业主：开发商晚提交发票致逾期

和赵先生有同样遭遇的还有高先生。高先生告诉记者，自己也是前几天收到了通知被告知贷款支付逾期。“他说我们贷款支付逾期，但实际上除了首付的支付时间我们可以控制，之后的所有步骤都是委托开发商去做的，时间节点的控制权都在开发商手里，我们能做的只有按时提交需要的材料。”

高先生购房时签订的预售合同中，贷款的支付时间定在去年12月31日。但根据高先生从房产交易中心打印的“预告登记状况信息”显示，中心受理日期为2016年1月11日，核准日期为2016年1月13日。而银行的受理日期为1月14日，核准日期为1月18日。高先生认为，这意味着开发商提交资料至房产中心的时间便已超过了合同约定的贷款支付时间12月31日，必然会造成银行放款逾期的结果。

高先生告诉记者，银行放款还有一个前提是收到贷款人首付的付款证明。而由于贷款已委托开发商办理，付款证明（即发票）须由开发商代为提交。但开发商提供的发票显示，开票日期为2016年1月9日，而根据pos签购单显示，高先生于2015年11月12日便已将首付款打至开发商账户。记者从银行业内人士处了解到，贷款人提供首付收据和银行流水后可以提交审批，而银行贷款放款需贷款人提供首付发票后才可进行。高先生因此认为，逾期责任在开发商而非业主。

除了像赵先生和高先生这样被开发商以贷款支付逾期为由要求支付违约金的，还有部分业主因“逾期”时间超过60天而被要求退房并支付房款10%的违约金。市民乔先生去年12月份在中环名品公馆购买了一套商品房，近日却收到了一纸解约通知，要求其承担违约责任，额外赔付40余万元。乔先生告诉记者，逾期并不是自己的原因造成的，在1月中旬时，他已经从银行确认贷款审批已经通过，只等开发商方面的手续完成。“银行说你们的所有资料都办齐了，审批也已经通过，但是放款没有放下来，在等开发商通知。”

据高先生介绍，现在小区中有40余户业主面临退房，百余户业主需支付违约金方可交房。“有业主因为急着要房子已经付了违约金，说实话对我们来说5万块不是大数目，就是希望开发商把道理讲明白。”

开发商：交房结束后将开展协商

对于部分业主的质疑，开发商上海智富茂城置业有限公司的古经理表示，公司近期已就相关内容与业主展开协商。“我们这边主要是依据合同约定的客户付款期限，客户超过了那么我们就视作客户违约，现在有客户提出异议，那我们也安排银行、房地局还有我们自己的销售人员进行协商。”

古经理称，之前业主收到的通知书只是通知业主在该时间内进行结算，但上面没有写不结算会如何。“通知书虽然写了结算后方可交房，但那只是根据合同所拟定的。”古经理表示，目前并未强制业主交纳违约金，“有一部分业主可能买房时自己理财产品没有到期，所以人为拖了一周，本身就逾期了，因此这部分业主是没有异议的。有的业主在银行要求其补资料的时候因为出差出国等原因没能及时补齐，还有的客户由于各种原因备案登记时间、贷款时间超过了正常人能接受的时间范围，类似这些客户我们都会分别处理。”

古经理表示，在目前的集中交房阶段，大部分客户是没有问题的，针对少量有问题的客户，开发商会在交房结束后与客户、银行三方约定时间进行协商，各自拿证据说话，弄清楚逾期究竟是谁造成的。

[律师说法]

购房者不应承担所谓的违约责任

上海华勤基信律师事务所张异律师表示，一般商品房交易时，开发商会提供合作银行为购房者办理贷款手续，购房者在购房时可以直接和这些合作银行签订贷款合同。贷款合同签订后，购房者应向银行提供贷款申请材料，如无问题银行就会审批通过。因此，在贷款申请手续上购房者是可以控制的。但是，待贷款审批通过后，银行何时放款，购房者是根本无法把握的。然而，在开发商提供的预售合同中，约定的却是贷款支付时间（银行放款时间），而不是贷款申请手续的完成时间，这个条款本身对购房者来说就不公平。

张异律师还表示，在代表业主与开发商相关负责人的沟通过程中，开发商负责人表示具体是业主违约还是开发商违约仍在调查之中。但张律师认为，开发商在自己都尚未查清是哪方违约的情况下，就给业主发解约通知和罚款通知，不合理。

此外，开发商在10月31日即预售合同约定的交房日才通知业主违约，要求解约或罚款。但银行放款的时间是在今年年初。开发商在业主逾期支付贷款的期间没有任何通知或提示业主，而是在部分业主还了近一年贷款后才通知业主违约，做法也不合适。

其还提到，银行放款逾期也可能是由开发商未及时撤销抵押导致，但由于撤销抵押是开发商与银行之间的法律关系，如果业主想获得撤销抵押的具体材料，需要通过诉讼流程取证。

上海新古律师事务所祝涵律师则认为，开发商统一购房者办理贷款事宜，从开具首付款发票到提交贷款手续，全过程都在开发商的掌控之中。作为购房者，一般都相信开发商的实力，交给开发商办理之后很少过问，甚至也无法决定开具发票、提交贷款申请的时间，也就是说购房者并不是贷款的实际负责人，更不存在承担违约责任的问题。开发商恶意利用条款，却忽略了自身才是贷款的责任人。购房者不应当承担所谓的违约责任。

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