【每日一法】湖北省物业服务和管理条例

　　第一章 总 则

　　第一条 为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

　　本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。

　　第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

　　(一)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;

　　(二)对物业服务企业组织开展信用评价;

　　(三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

　　(四)对物业的使用与维护进行监督管理;

　　(五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

　　(六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

　　(七)建立、维护物业服务和管理电子信息平台;

　　(八)处理物业服务活动中的投诉;

　　(九)法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

　　第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

　　物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

　　第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。

　　第二章 物业区域的规划与建设

　　第八条 物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

　　城乡规划行政主管部门审查项目规划设计方案时，应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。

　　第九条 建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。

　　物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域;规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。

　　第十条 建设单位应当在取得房屋预售许可或者现房销售前，向房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会等单位的意见，自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

　　建设单位应当在核定的物业区域内显著位置公示物业区域详细分布图，以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准，并在房屋买卖合同中明示。

　　第十一条 已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的，由房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会以及相关业主意见后，确定物业区域。

　　调整物业区域的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十二条 新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：

　　(一)不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米;

　　(二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

　　物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。

　　第十三条 城乡规划行政主管部门在建设工程规划许可过程中，应当对物业服务用房的设计指标进行审查。

　　房产行政主管部门在核发房屋销售许可时，应当对物业服务用房进行核查。

　　第十四条 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。

　　第十五条 新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

　　第十六条 住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的，由业主大会决定是否移交。

　　决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。

　　专业经营设施设备尚在质量保修期内的，其整改费用由建设单位承担。

　　第十七条 对配套设施设备不齐全的老旧住宅区，县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

　　街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业区域，并报房产行政主管部门备案。

　　第三章 业主及业主大会

　　第十八条 房屋所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。

　　业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务。委托应当以书面形式提交业主委员会。

　　第十九条 一个物业区域成立一个业主大会，业主大会由物业区域内全体业主组成。业主人数超过三百人的物业区域可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责，业主代表的产生方式由业主大会决定。

　　业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第二十条 符合下列条件之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开物业区域内首次业主大会会议:

　　(一)交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十的;

　　(二)交付的房屋套数达到总套数百分之五十的;

　　(三)自首位业主入住之日起满两年且已入住户数比例达到百分之二十的。

　　首次业主大会会议的筹备经费根据物业区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县级人民政府承担。

　　第二十一条 符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当书面报告房产行政主管部门;业主也可以向房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面报告;房产行政主管部门应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。

　　街道办事处、乡镇人民政府应当在收到通知之日起三十日内组织成立业主大会会议筹备组，并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第二十二条 业主大会会议筹备组由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府和业主、居(村)民委员会、建设单位的代表组成，其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道党工委、办事处或者乡镇党委、人民政府的代表担任。

　　业主大会会议筹备组应当做好以下工作：

　　(一)确认业主身份、业主人数以及业主所有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式、内容以及表决规则;

　　(三)起草业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(四)提出首届业主委员会委员候选人名单;

　　(五)首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式告知全体业主，前款第二项内容还应当在物业区域内显著位置公告。业主对前款内容有异议的，业主大会会议筹备组应当记录、处理并答复。

　　第二十三条 建设单位应当在首次业主大会会议召开前向街道办事处、乡镇人民政府报送物业区域证明、房屋及建筑面积清册、业主名册、竣工总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明等筹备首次业主大会会议所需的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府应当将上述资料建档保存。

　　第二十四条 业主大会会议讨论决定下列事项:

　　(一)制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

　　(二)选举业主委员会、更换业主委员会委员或者撤销业主委员会委员职务;

　　(三)选聘、续聘和解聘物业服务企业或者决定自行管理物业;

　　(四)审议业主委员会提交的物业服务合同草案;

　　(五)依法筹集、管理、使用住宅专项维修资金和物业保修金;

　　(六)改建、重建共有建筑物及其附属设施;

　　(七)改变共有部分的用途;

　　(八)共用部位、共用设施设备经营的方式和所得收益的管理、分配、使用;

　　(九)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

　　(十)改变或者撤销业主委员会作出的决定;

　　(十一)法律、法规规定应当由业主共同决定的其他事项。

　　业主大会的决定，对全体业主具有约束力。

　　第二十五条 业主大会决定本条例第二十四条第一款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。面积和业主人数按照下列方式确定：

　　(一)专有部分面积按照建筑面积计算，建筑物总面积按照专有部分面积之和计算;

　　(二)业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算;建设单位尚未销售和虽已销售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数按照以上统计的总和计算。

　　第二十六条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:

　　(一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

　　(二)需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

　　(三)业主公约或者管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

　　业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的，由街道办事处、乡镇人民政府组织召开。

　　第二十七条 业主委员会由业主大会依法选举产生，对其负责、受其监督。业主委员会委员名单应当在物业区域内显著位置公告。

　　业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任由业主委员会在业主委员会委员中推选产生。

　　业主委员会委员只能由业主担任并履行职责，不得由他人代理。业主委员会委员出现空缺时，应当按照规定及时补足;缺额人数超过委员总人数百分之五十的，应当重新选举业主委员会。

　　第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会决议和业主委员会委员名单向房产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会持备案证明向公安机关申请刻制业主大会和业主委员会印章。业主大会印章根据业主大会决定使用;业主委员会印章经半数以上委员签字同意方可使用。

　　第二十九条 业主委员会应当履行下列职责：

　　(一)执行业主大会的决定和决议;

　　(二)召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问;

　　(三)根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益;

　　(五)督促业主、物业使用人遵守业主公约或者管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

　　(六)组织、监督住宅专项维修资金和物业保修金的筹集、使用;

　　(七)根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况;

　　(八)配合街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作;

　　(九)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他职责。

　　业主委员会会议应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。

　　第三十条 业主委员会委员不得有下列行为：

　　(一)拒绝或者放弃履行委员职责;

　　(二)挪用、侵占业主共有财产;

　　(三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬;

　　(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

　　(五)泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动;

　　(六)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会委员违反前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其委员职务。

　　第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止:

　　(一)以书面形式向业主大会、业主委员会或者居(村)民委员会提出辞职的;

　　(二)不再具备业主身份的;

　　(三)不再具备履行职责能力的;

　　(四)任职期间被追究刑事责任的;

　　(五)法律、法规和业主公约或者管理规约规定的其他情形。

　　第三十二条 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议，完成换届选举。逾期未完成的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议完成换届选举。

　　第三十三条 业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物，移交新一届业主委员会。

　　业主委员会委员职务在任期内终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的前款所列财物移交业主委员会。

　　拒不移交的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其移交，公安机关应当依法协助。

　　第三十四条 业主大会、业主委员会工作经费从共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支，不足部分由全体业主分摊。工作经费的收支情况，应当每年在物业区域内显著位置公布一次，接受业主监督。

　　第四章 物业服务企业

　　第三十五条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,实行资质管理制度。

　　物业服务企业应当具有相应的专业技术人员，具备为业主提供专业服务的能力。

　　第三十六条 物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：

　　(一)根据物业服务合同约定收取物业服务费用;

　　(二)劝阻、制止损害物业或者其他损害业主共同利益和公共安全的行为;

　　(三)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。

　　任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。

　　第三十七条 物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务：

　　(一)按照物业服务合同、国家有关物业服务的规范提供物业服务;

　　(二)在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

　　(三)落实安防人员、设施及安保措施，确保安防监控设施正常运转，按照法律、法规规定和物业服务合同约定做好物业区域内的安全防范工作;

　　(四)维护物业区域环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理;

　　(五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物业服务合同约定组织维修;

　　(六)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主提供免费查询服务;

　　(七)实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件;

　　(八)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;

　　(九)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

　　物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

　　第三十八条 物业服务企业应当将下列信息在物业区域内显著位置公示：

　　(一)物业服务企业的资质证书、项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话;

　　(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

　　(三)电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;