买房完整流程及买房定金注意事项

　　买房的流程包含了解行情、看房、签合同、办理贷款、缴税、接受房屋等，本文重点为您解读办理银行贷款的程序和条件。

　　【买房流程】

　　了解贷款知识→了解行情→评估个人能力明确购房需求→找信息→看房注意事项→谈判技巧→确定成交价格→签合同→交定金→备齐交易资料→评估→申请按揭贷款→交税→过户及交首期款→出新证送银行抵押→结清尾款及交接房屋。

　　【按揭贷款条件】

　　银行个人二手房按揭贷款业务：

　　1、申请按揭的基本条件：

　　(1)必须年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人;

　　(2)有稳定的经济收入，信用记录良好，有偿还贷款本息的能力，并提供真实可信的收入证明文件;

　　(3)申请贷款的年限加现有年龄之和不超过60岁;

　　(4)按揭房产有共有人的，必须确定其中一方作为申请贷款的主申请人，且主申请人必须具备以上条件，其他共有人作为抵押人，共同办理抵押登记有关手续;

　　(5)按揭房产已使用年限和按揭年限之和一般不超过30年;

　　(6)借款人与售房人签定《房地产买卖合同》，并支付不低于房价30%的首期购房款;

　　(7)银行规定的其他条件。

　　2、按揭贷款申请人须提供的资料：

　　(1)合法的身份证件(居民身份证、户口簿、军官证、在中国大陆有居留权的境外、国外自然人为护照、探亲证、返乡证等居留证件或其他身份证件);

　　(2)借款人的婚姻状况证明;

　　(3)借款人收入或其他按期偿还贷款本息能力的证明：

　　A、必须提供工作单位开具的收入证明、银行存款流水;

　　B、外籍人士还需提供个人纳税单据、珠海的居住证明(港、澳人士除外);

　　C、个体经营者：除提供单位收入证明外，还需提供自有营业执照、银行对帐单(存款流水)或其他房产、汽车行驶证等可以说明借款人收入情况、供款能力的资料;

　　(4)银行认可的房地产评估机构出具的抵押物估价报告书;

　　(5)借款人与售房人签订《房地产买卖合同》;

　　(6)已支付不低于所购房产全部房价30%的首期购房款证明;

　　(7)该银行的通存通兑活期存折(个人结算帐户);

　　(8)银行要求提供的其他文件或资料。

　　3、卖方须提供的资料：

　　(1)卖方为个人的，提供个人合法有效身份证明;

　　(2)卖方为企业的，提供企业营业执照、组织机构代码证书、法人代表证明书等;

　　(3)所售房屋的房产证明：有房产证明的提供《房地产权证》，无房产证明的提供符合法律规定的购买住房合同;

　　(4)该银行的通存通兑活期存折(个人结算帐户);

　　(5)银行要求提供的其他文件或资料。

　　4、贷款金额、期限、利率：

　　(1)贷款金额：最高可达银行认可的所购房产价款的7成;

　　(2)贷款期限：最长30年;

　　(3)贷款利率：按人民银行有关住房贷款利率管理规定执行、

　　以上资料仅供参考，所有细节请咨询贷款银行相关人员。

　　购买二手房同样可以申请公积金贷款、商业贷款、组合贷款。基本条件是借款人男性年龄不得超过65岁，女性年龄不得超过60岁。非本市户口的人员也可申请购买二手房按揭贷款。公积金贷款的额度最高为房屋评估价的50%，最长期限为十年，具体贷款的额度及年限要以公积金管理中心查询的结果为准。组合贷款的额度为房屋评估价的70%，公积金贷款不足的部分可进行商业性贷款，最长年限为15年。纯商业性贷款额度最高为房屋评估价的70%，最长期限为15年。公积金、组合及商业性贷款月还款能力不得超过家庭总收入的50%。值得注意的是，二手房贷款的金额是以抵押担保为目的的估价结果计算的，而不是按房屋的成交价来计算的。

　　【申请公积金贷款及组合贷款的流程】

　　公积金查询、房屋评估、签借款合同、抵押合同银行审核及公证、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。

　　【申请商业贷款的流程】

　　房屋评估、签借款合同、抵押合同、银行审核、公证、买保险、交易中心受理登记产权、他项权证送银行放款。

　　正常情况下，贷款手续办理开始到银行放款的周期大约为2.5—3个月。由于大部分居民希望房屋出售后房款能够及时到手，为此，有些担保公司与金融单位达成协议，凡是二手房贷款的业务在前期手续规范操作的前提下，金融单位只需凭交易中心的受件凭证，而不必等他项权证出来就放款，这样可以大大缩短贷款周期，出售方可以提前1—2个月取得房款。

　　【懂行情免花冤枉钱】

　　1、关注房产信息，收集相关资讯掌握动态、

　　2、浏览：珠海特区报，南方都市报的地产专栏，珠海相关房地产网站的新闻快讯。

　　3、珠海未来城市规划，道路建设的影响，电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。

　　4、多请教相关从事地产行业的专业人事，如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友

　　【评估个人能力范围】

　　1、一次置业应选在自己能力范围之内的不需要太贪图一时的豪华享受，时代不断变，三十年河东三十年河西，以后发了财什么样的都可考虑量力而行。

　　2、作生意当然资金不能太紧，所以购房应尽可能余留一部分以备不时之需，事业要紧，如在能力范围之内就一步到位，利率不段上涨很不划算。

　　3、投资者在选房的同时更注意回报率，升值潜力、应多了解房产周边未来几年的市政发展或改建计划达到事半功倍的效果，投资不是盲目的。

　　买房前首先根据资金实力、还款能力等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向、学区等。

　　【找信息量大机会多】

　　这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。

　　【三看二注意】

　　一看中介机构是否合法可信。买二手房选好中介是关键，要留意其是否具有营业执照，考查其规模和服务质量，并要求经办人出示房地产经纪人资格证书;要与中介公司签订规范的委托代理合同，明示代理方式、费用、期限、权限等内容，并索看卖房人的委托合同，同时特别注意其中的委托卖房价格，以免中介公司赚取差价。消费者所付钱款都应尽量交给中介公司并要求其出具收据，而不应直接交给卖房人，谨防钱房两空。

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