公共维修基金的使用需经过哪些程序

　　一、申请阶段

　　申请使用维修基金应当由业主委员会向管理机构提出，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。实施物业管理尚未成立业主委员会的物业区域，由业主大会或相关业主会议委托物业服务企业向管理机构提出申请，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。未实施物业管理的区域，由业主大会或相关业主会议委托物业所在区域的社区居民委员会向管理机构提出申请，并组织制定《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。

　　提交下列材料：

　　(一)使用申请书;

　　(二)业主委员会成立的备案证明或者业主大会授权相关单位的授权委托书;

　　(三)原工程竣工验收证明或其他有关材料(特种设备应提供年检证明，如电梯，消防设备等);

　　(四)《维修方案》;

　　(五)《维修费用预算分摊清册》。

　　管理机构收到申请后，应当在七个工作日内组织现场勘查，审查《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》。

　　二、表决阶段

　　对属于维修资金使用范围的，书面通知业主委员会或者受委托单位将《维修方案》和《维修费用预算分摊清册》在物业区域内适当位置公示七日，征求所涉及业主意见并补充完善，并经双三分之二以上业主依法表决通过，形成书面决议。

　　业主大会或者相关业主会议可以采用集体讨论的形式表决，也可以采用书面征求意见的形式表决。

　　三、核准划拨阶段

　　业主委员会或者受委托单位在施工前持下列材料到管理机构办理划拨维修基金手续：

　　(一)《业主大会决议》及公示证明;

　　(二)《维修项目施工合同》;

　　(三)法律法规规定的其它相关材料。

　　管理机构在十五个工作日内审核相关材料后，按工程形象进度将维修费用划拨到《维修项目施工合同》约定的账户。

　　想必大家都知道，房屋公共维修基金的申请十分繁琐，受限于用途，单个业主几乎难以完成该基金的申请。不过申请主体变更为物业后，这一门槛便降低了许多。

　　首先，物业公司掌握全小区业主信息。发起房屋公共维修基金申请相对容易。

　　其次，组织相对于个人天然又更强的说服力。

　　最后，小区物业作为小区运营管理单位，是所有公共设施运营和维护的责任方。

　　因此选择一个高品质的物业十分重要，如何选择物业公司?

　　现在新建楼盘大多数物业都是由开发商自己的物业公司来运作。这种情况下，选择大品牌开发商就显得尤为重要。我们无法选择物业，就只能选择开发商。

　　许多老小区会出现换物业公司的情况，那么就该好好选一选物业公司了

　　1、问口碑：

　　随着房地产市场的发展，物业管理公司之间的竞争也开始日益激烈。而多年的竞争必定使一些经营管理不善、管理规模不大和口碑不好的管理公司因无法生存而退出市场。同理，一些管理体制完善、业主满意度高的管理公司在市场上开始逐渐壮大起来。我们在购买商品房之前可以先向售楼方询问一下该项目是由哪家物业管理公司进行管理，并询问还有哪个已入住项目也由该公司进行物业管理，之后可以前去该项目看一看，了解一下该管理公司的口碑。

　　2、认品牌：

　　在物业管理行业高度市场化的今天，一些名牌物业开始出现在大家的面前。这些名牌物业大多经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉。有一些优秀的物业管理公司甚至是准军事化管理的，以为业主提供优质高效的服务为己任。通常名牌物业公司的收费会贵一些，但物有所值。

　　3、看背景：

　　一般来讲有著名酒店(饭店)管理背景的物业公司实力都比较强，而且经营管理体制也比较完善、服务意识强、态度好、信誉度高。专业人才储备充足，更容易为业主和客户提供良好的服务。

　　4、品特色：

　　这里所说的特色是指那些有着自己独特的企业文化的物业管理公司。这类公司通过多年经验积累，慢慢形成了自己一套独特的处理问题的方法。也逐步形成了自己的品牌特点。拥有良好企业文化的物业管理公司在运作上一般是非常规范的，在为业主提供优良服务的同时还在不断的完善自己，是真正优秀的物业管理公司。

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