房产中介从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动

　　上海市房屋土地管理局《关于禁止成套独用住房使用权买卖的通知》沪房地交(1999)0786号规定：“三、各类经纪中介服务机构不得从事成套独用住房使用权买卖的居间介绍、代理和提供咨询等业务;不得挂牌、展示、提供或利用房地产网站、刊物等信息载体登载成套独用住房使用权买卖信息。”

　　目前，上海可进入市场买卖交易的房屋既有产权性质的房屋，也在使用权性质的房屋，这里的使用权房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策购买的公房。由于权属性质不同，其市场价格及法定的权利义务有较大区别。

　　区分拟购房屋的权属性质，应以验看凭证为准。有房地产权利证书(或房屋权利证书)的即为产权性质房屋，凭证为公有房屋租赁凭证的即为使用权性质。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋属性概念。是指：上海的房改政策规定，职工(原承租人)可按房改售房的价格及优惠政策出资购买的产权的房屋。是指"成套独用 "的原公有住房。

　　现行法规不允许可售公房以使用权的性质进入市场买卖，可售公房买卖必须按照先由承租人按房改售房政策办理完毕买房手续后，再以产权的性质卖给购房人的程序操作。这就是人们通常说的"二步并一步走"的政策。

　　按照《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》 (1999年4月22日中华人民共和国建设部令第69号发布 自1999年5月1日起施行) 第五条 已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：

　　(1)以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的;

　　(2)住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的;

　　(3)处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的;

　　(4)产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的;

　　(5)已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

　　(6)上市出售后形成新的住房困难的;

　　(7)擅自改变房屋使用性质的;

　　(8)法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

　　根据上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革办公室二OOO年四月二十七日颁发的《公有住房出售中有关问题的处理意见》中对关于公有住房出售的范围界定为：

　　(1) 由部队或其他系统单位职工免租使用的房管部门所有的独用成套公有住房，可以出售。

　　(2) 产权已转移地方的原部队的住房，可以出售。

　　(3) 同幢住房内有独用、有合用的，凡厨房间和卫生间由一户使用的公有住房，可以出售。

　　(4) 被拆迁安置的独用成套公有住房，该被拆迁户户口迁入后才能予以出售。

　　(5) 因规划、配套等原因未申请房地产权证的住房不予出售。

　　由于房改售房政策涉及工龄及超面积等方面的因素，同一房屋，不同的人购买价格差异很大。因此对购买可售公房的购房人须特别注意双方所约定房屋成交价的含义。成交价的含义为产权性质，则无纠纷可言。成交价的含义如为对方"到手价"，则差异很大。

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