推行住房制度改革的主要方式及房改房的产权分析。

　　要处理好涉及房改房的纠纷，首先要了解住房制度改革的主要方式和不同方式下，职工拥有房改房的产权性质。

　　我国城镇住房制度改革是为了适应经济体制改革，在市场经济的条件下，将居民住房这一基本的消费品商品化、产业化，促使房地产业，在市场中融资，在竞争中发展壮大，以解决居民不断增长的住房需求。这一改革的主要矛盾是如何改变住房的实物分配制度，实现企业将用于职工住房的福利积累以货币工资的形式分配，职工再从房地产市场按需购房，使住房商品化。住房本身的客观特征决定了其较高的使用价值和市场价格。而我国城镇居民的低收入状况和房屋的市场价格有很大的差距，为解决这一矛盾，我国在住房制度改革中主要采取了二种方式，一是公房的优惠出售。二是单位职工内部集资建房。

　　公房的优惠出售，是指按照国家的房改政策，售房单位将供职工低价租住的原有住房或新建住房，按具有优惠性质的标准价或成本价出售给原居住职工和具备分房条件的职工。职工以这种优惠价购买的房屋取得该住房的有限产权。视优惠价价格组成的不同，职工取得的有限产权的性质也不同。根据1994年7月国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》对职工购买的优惠房产权性质的规定:“职工以成本价购买的住房产权归个人所有，一般住用五年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定”。明确了职工以成本价购买的住房，产权虽归职工个人所有，但因其价格构成中没有土地使用权出让金，其所有权是有限的，在房屋的处分时受到限制。职工以标准价购买的住房，因其交易的价格不能体现住房的实际价值，相当于职工交纳了该住房的部分价款，所以，职工取得部分产权，职工和单位对该房享有共有关系，职工所享有的产权比例以购房时该房产的标准价占成本价的比例确定。同样职工对该房屋的收益处分权受到限制，一般住用5年后，方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权和租用权。

　　单位职工内部集资建房，是在公租房向商品房过渡的过程中出现的，符合把住房建设投资由国家、单位统包改为国家、单位、个人三者合理负担的房改政策，是大多数单位进行住房建设所采取的方式。单位内部职工集资建房分多种形式：

　　1、单位借款形式。单位在职工住房的筹建过程中，由于资金紧张，向职工进行集资，并约定单位在住房建成的一定期限内，将集资款连本带息退还给职工。这种形式的集资建房，属于单位向职工借款，所建房屋的产权属于建房单位。即使将来所建住房分给集资的职工居住，职工也仅能取得房屋的承租权。

　　2、单位和职工共同出资建房的形式。依据国家住房制度改革的基本精神，把住房建设投资由国家统包改为国家单位和个人合理负担，由单位内部职工进行住房集资，和单位出部分资金共同建设的房屋，产权应属集资职工和单位共有。这种集资建房的性质，它不同于房屋的买卖，是单位和职工共同出资建房行为，从物权法的理论上说，这是所有权原始取得的方式，自房屋建成交付时，集资职工就和单位对该房享有共有权，职工对该房产享有所有权的份额，可依据1994年7月国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》，按职工集资款占房屋成本价的比例确定。

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