出卖人未迁出户口，买受人的维权路径研究

一、案件简介

A与B通过中介公司签订房屋买卖合同，A作为买方，全面履行了付款义务，B也积极履行了过户登记手续，并依照合同约定将房屋交付给了A。但在A取得房屋权属证书前往派出所办理落户手续时，被告知卖方B以及其家属的户口仍在该房屋地址上，在B将其和家属的户口迁出前，无法为A办理落户手续。A通过向公安局投诉、拨打市长热线等多种途径维权，最终没有解决问题，并被有关部门告知通过诉讼途径解决，维护自身权利。

二、案情分析

我们先要考虑A与B签订的房屋买卖合同中是否对户口迁出问题作出约定，即A要求B迁出户口是否有合同依据。如果房屋买卖合同中对此有约定，该约定是否能够得到法律支持，合同约定效力能否追及B的亲属？笔者就该问题发表如下几点看法，以供同行交流、讨论。

（一）在房屋买卖合同中约定出卖人有迁出户口之义务而未履行迁出义务的，即使并非其本人的其他亲属户口，出卖人仍构成违约。

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。在买卖合同中，出卖人对其所转让的财产负有权利瑕疵担保义务。当所转移的标的物存在瑕疵时，买受人可请求出卖人除去权利负担，并可根据债务不履行的规定，请求出卖人负不履行债务或损害赔偿的责任。双方签订房屋买卖合同，作为出卖人应对其转让的诉争房屋负权利瑕疵担保义务，担保该房产不受他人追夺及不存在未告知权利负担的义务。而事实上该房产名下仍有户籍登记信息，且未迁出，负有一定的权利负担。

如果房屋买卖合同中明确了出卖人应迁出户口的义务，并约定了违约责任承担方式，即以违约金条款的形式记载于房屋买卖合同中，该项约定实际上确立了出卖人对买受人应给付一定行为的债权债务关系。此时，即使房屋买卖合同中没有对“户口”进行明确解释，根据[《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

从买受人订立房屋买卖合同的本意来看，合同中约定的“户口”理应广义理解为出卖人的家庭户口，甚至是所涉房屋项下的全部户口（买受人签约目的在于取得所涉房屋完整的所有权，作为出卖人依法对出售房屋负有瑕疵担保的合同义务，迁出所涉房屋原有的一切户口即属所涉房屋买卖合同目的及出卖人合同义务的应有之义）。

虽然就合同相对方仅为户口本中某一人，该出卖人无权直接要求户籍管理部门将非其本人的户口全部迁出，但作为同户籍成员，出卖人应当有权利并有能力要求登记在其同一户口簿上的、其房屋内的相关人员将户籍迁出该房屋。此时，出卖人以合同相对性为幌子，不行使或怠于行使自己的权利并造成未履行自身义务的，应属违约行为。

（二）不具有法律上利害关系的其他户口，在没有特别约定的情况下，是否属于出卖人的义务存在争议。

一种观点认为，在房地产市场较为火爆、流通转卖次数频繁的情况下，不排除会出现前两手原业主未将户口迁出的情况，此时对于出卖人而言，从常理上说，其与买受人的合同约定并不会将与其不具有任何法律利害关系的案外人户口迁出作为自身义务。因此，除有特别提及是否有他人户口需迁出或需清空该房屋内户口情况下，不应当将该义务强加于或推定于归出卖人，这种解释既符合房屋买卖合同相对性的基本原理，同时也符合基本公平原则。

另一种观点认为，首先，出卖人作为所涉房屋的原权属人，在出售房屋时理应尽到一名善良的出售方应尽的注意义务，对其名下的出售房屋的基本情况进行充分的了解，并如实、详细地将所涉房屋的相关情况告知买受人；其次，既然买受人在合同中对户籍迁移作出特别、明确的约定，可见买受人对其所购买房屋内是否有户口这一问题是在意的；最后，房屋买卖合同还将出卖人办理户口迁出约定为出卖人的义务，则其应当按照约定全面履行自己的义务。

至于所涉房屋内的户籍信息是否是出卖人及其亲属的，出卖人是否知晓该房内还存在其他人的户籍信息情况，出卖人主观上是否存在刻意隐瞒或主观恶意，均不能成为阻却其承担违约责任的事由。因而，房屋买卖合同中约定的此处的户口迁移手续应指向该房屋内的所有户口，房屋内存在的户口在一定程度上会影响购房者的使用，故出卖人对户口迁移作出的承诺应看作系对房屋质量作出的保证。如全部户口未按约迁出，则该房屋可认定存在一定的瑕疵，出卖人应按约承担相应的违约责任。

（三）户籍管理中的“人户分离”问题属于公安行政机关户籍主管范围，户口迁出不适于强制履行，无法支持迁出户口的诉讼请求。

由于户籍管理中的“人户分离”问题属于公安行政机关户籍主管范围，户口迁出事宜不属于民事法院主管范畴，买受人要求法院判决迁出户口，这一请求无法强制履行。所以，即便在房屋买卖合同约定出卖人有迁出户口的义务，买受人起诉要求出卖人履行迁出户口义务的，人民法院也无法予以支持。

（四）认定出卖人违约后，出卖人应当承担相应的违约赔偿责任。

如果买卖双方在房屋买卖合同中明确将迁出户口约定为合同义务，而出卖人并未依照合同约定履行迁出户口义务的，虽然迁出户口这一行为无法得到强制执行来获得支持，但出卖人应当承担相应的违约责任。

人民法院在确定违约金时，应当以双方约定的违约金金额或计算标准为基础，综合考量合同履行情况（出卖人是否履行了绝大部分出卖人的义务，是否履行交房和过户等义务）、签订合同时买受人是否有预见、出卖人实际违约的程度（比如应当区分是出卖人违反诚信拒绝办理迁出，还是部分亲属下落不明，无法联系，导致案外人户籍无法迁出）、出卖人除此是否还有其他违约行为、买受人是否举证证明所受实际损失、出卖人是否积极联系相关人员，履行一定行为，是否构成根本违约（原则上来说，除特别约定外，未迁出户口不属于根本违约，而属于瑕疵性的违约行为）、当事人的过错程度以及预期利益等多种因素，根据公平原则和诚实信用原则，并结合我国违约金以补偿性为主，惩罚性为辅的基本性质，依法酌情对违约金的数额予以确定。

（五）在没有明确合同履行顺序的前提下，买受人不得以对方未迁出户口而拒绝履行付款义务。

在房屋买卖合同中，对于买受人而言，支付购房款是其主要义务；对于出卖人而言，交付房屋并办理过户登记是其主要义务。除非双方在房屋买卖合同中明确将出卖人办理户口迁出义务作为买受人支付购房款的前置程序，否则，买受人不能仅以出卖人未办理户口迁出而拒绝履行其主要义务。

比如在江苏省南通市中级人民法院审理的施雪峰与张燕房屋买卖合同纠纷案（（2018）苏06民终1270号）中，南通市中级人民法院认为：“迁出户口虽也是张燕的义务，但不是主要义务，张燕的合同主要义务转移房屋所有权已履行完毕，所以张燕迁出户口与施雪峰支付45万元房款不是对等的合同义务，施雪峰无权以要求迁出户口或扣取迁户违约金作为其支付45万元房款的前提，除非合同对此有明确约定。”

再比如在山西省太原市中级人民法院审理的秦伟与陈业梅、山西诚信易佳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案（（2018）晋01民终533号） 中，太原市中级人民法院认为：“根据房屋交易习惯和目的，交付房款是买受人的主要义务，被上诉人陈业梅以上诉人秦伟未迁走户口为由拒绝支付房屋首付款属于不履行合同主要义务，因此上诉人秦伟主张解除其与被上诉人陈业梅之间的合同于法有据，依法应予支持。”

三、结语

在我国户籍管理制度下，由于户口迁移属于公安机关户籍管理部门的工作内容，不属于人民法院民事案件审理范畴，所以一旦出现出卖人拒绝办理户口迁出手续的，根据司法不干涉行政的原则，人民法院并不会判决强制迁出户口，只会支持买受人索取的数额不高的违约金；而公安机关户籍管理部门往往会以无法强制要求落户人将户口迁出为理由，拒绝为买受人办理落户手续。此时，买受人的权利根本得不到保障。

在实践中，有的地区公安机关户籍管理部门为了帮助真正房屋产权人办理落户手续，采取“空挂”的方式将原业主的户口挂靠空户，从而解决买受人的落户问题，但并未形成统一规则。

值得注意的是，2018年3月8日，上海市公安局正式发布了关于印发《上海市常住户口管理规定》的通知（2018年5月1日起施行），该规定第三十二条中规定：“房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将其户口迁至社区公共户。”笔者认为该规定具有极强的借鉴作用，各地应当参考适用。

综上，在当前背景下，笔者为大家提供三个参考意见：

第一，在房屋买卖合同中明确约定清空所购房屋上全部户口，并将其作为付款的前置条件；第二，在房屋买卖合同中明确约定出卖人承诺向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，未能及时迁出的，承担违约责任，且同意由公安机关户籍管理部门将该户口迁至出卖人其他产权房或社区公共户；第三，在实际履行房屋买卖合同过程中已经出现了前业主未迁出户口导致买受人无法办理落户的，参照《上海市常住户口管理规定》第32条的规定，与公安机关户籍管理部门积极沟通、协调。

（无讼阅读 吴家强律师）