如何行使合同解除权？

一、什么是合同解除权？

合同解除权，就是合同当事人依照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利。合同解除权的性质属于形成权，属于私力救济，由合同一方单方作出意思表示即可。

合同解除权的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。

二、合同解除权的分类

依据合同解除权产生的条件不同，可将其分为约定解除权和法定解除权。

1、约定解除权

约定解除权，即指通过合同当事人约定于一定事由发生时，一方或者双方享有解除合同的权利。

《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

上述案例中，承租人超过一个月未支付租金的，出租人有权解除合同，便是由合同约定的解除权。

2、法定解除权

法定解除权，即指由法律直接加以规定，当一定事由发生时，一方当事人享有解除合同的权利。

根据《合同法》第94条的规定，单方当事人行使合同法定解除权的情形有下列五种:

(1).因不可抗力不能实现合同目的的。

不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观现象。不可抗力事件的发生，只有其致使合同目的完全不能实现时，则任何一方当事人均享有合同解除权。

(2).因拒绝履行主要债务的。

即在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。对于这种情况，另一方可不进行履行催告，径直行使解除权。

(3).因迟延履行主要债务的。

债务人无正当理由，对于未约定履行期限，在债权人催告后仍未履行的，债权人便可享有合同解除权;若在合同履行期间届满，仍未履行合同主要债务，则债权人可不进行催告即享有解除权。

(4).因迟延履行或有其他违约情形不能实现合同目的的。

致使合同目的无法实现的违约情形有多种，包括迟延履行、不完全履行，以及履行地点不符合合同约定等。此情况下，债权人可不经催告而直接解除合同。

(5).法律规定的其他解除情形。

此为概括性规定，这实际为法律的发展留足了空间，同时也防止法律出现漏洞。

三、合同解除权的行使

1、解除权行使的期限。

根据《合同法》第九十五条的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

“合理期限”在实践中应具体情况具体分析，可根据合同性质、交易目的和交易习惯来确定。

2、合同解除权的行使。

在约定解除或法定解除的条件成立以后，合同并不当然解除，合同当事人需要按照一定的法定程序，行使合同解除权。

《合同法》第96条对当事人行使合同解除权的程序做了明确的规定，当约定解除或法定解除的条件成就，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

该“通知”可以是书面通知，也可是口头通知，但建议以书面的形式通知对方，并在通知中明确解除合同的意思表示，能当面送达并由对方签收的可当面送达（当面送达对方决绝签收的，可以录音、录像，或者有第三方见证人在场），也可以EMS邮寄等形式送达（快递单据上应当写明文件名称）。

3、对合同解除权的异议。

收到“解除合同的通知”后有异议的，仅仅回函表示不同意对方解除合同或者消极放任，不会发生合同未解除的效果，合同仍在“通知达到之日起”解除。

如果不认可对方解除的理由或者不同意解除的，应当在约定的异议期内或者在解除合同通知到达之日起三个月内，请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

四、合同解除的法律后果

合同解除后，尚未履行的，终止履行；

已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。且合同解除后并不影响合同中结算和清理条款的效力。

案例中，出租人行使解除权后，仍有权要求承租人支付未付的租金、滞纳金或违约金等损失。

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