（一）定金与逾期签订商品房买卖合同违约金

　　我国合同法第一百一十六条规定，当事人既约定定金，又约定违约金的，一方违约时，另一方可以选择适用违约金或者定金条款。然而在实践中，出现当事人同时主张定金与逾期签订商品房买卖合同违约金的情况。此时，法院应当如何裁判？

　　有的法官认为，此种情况应属于诉讼请求不明确，可以依照民事诉讼法的规定驳回起诉。但有的法官认为，涉及到开发商与购房者之间的案件，往往可能引发群体性诉讼，如果驳回起诉，并不能达到定纷止争的目的，还可能激发更大的社会矛盾。因此法官可以主动向当事人释明违约金和定金需择一选择。若当事人仍然坚持二者都主张，法官应向当事人释明，要求当事人提供证据证明定金或逾期签订商品房买卖合同违约金低于因违约产生的实际损失。若当事人无法提出证据证明，且仍坚持违约金与定金都主张，这时法官可以根据当事人的诉讼请求，结合案件的具体情况，主动选择适用违约金或者定金来进行裁判。

　　笔者认为，由于定金与逾期签订商品房买卖合同违约金均是对因开发商不履行签订商品房买卖合同的违约行为实际损失的弥补，按照损失填补原则、公平原则以及我国合同法第一百一十六条的规定，二者不能并用。笔者认为，支持定金主张还是支持违约金主张，应分情况讨论：

　　1、购房者不要求解除认购书

　　依照合同法第一百一十五条及担保法解释第一百二十条第一款的规定，定金是对债权的担保，仅当债务人不履行合同义务或者迟延履行致使合同目的不能实现时，才适用定金罚则。若开发商仅构成迟延履行，购房者要求开发商继续履行签订商品房买卖合同的义务，此时认购书的合同目的仍然可以实现，不符合定金罚则的适用条件，法院仅能支持购房者要求开发商支付违约金的诉讼请求，而不能支持双倍返还定金的诉讼请求。

　　2、购房者要求解除认购书

　　开发商如未在约定期限内与购房者签订商品房买卖合同，符合合同解除的法定或约定条件，此时，购房者可以要求解除认购书，并要求开发商赔偿损失。依照合同法规定，损失赔偿额不得超过违约方订立合同时预见或应当预见到的因违约可能造成的损失。而定金、违约金均属于开发商在订立合同时可以预见的损失，无论支持哪一种，均不超过开发商订立合同时的心理预期，都在法律规定的赔偿额内，只是不能并用。购房者在诉讼请求中要求开发商同时支付违约金和定金，其真实意思表示是想尽可能的拿到更多的赔偿。因此可以推断，如果必须择一选择，购房者必然会选择较高的一项，即便按照常理推断，购房者一般也是会选择较高的损失赔偿。因此，在当事人不作择一选择时，法院可以选择违约金或者定金中较高的一项予以判处。

　　（二）定金与逾期交房违约金

　　商品房认购书中的定金所担保的是双方签订商品房买卖合同这一义务，与开发商履行交付房屋义务并不相同，即便开发商不与购房者签订商品房买卖合同，也不影响开发商向购房者交付房屋。定金仅与逾期签订商品房买卖合同违约金发生竞合。因此，笔者认为，不论是否支持购房者定金主张，对于逾期交房违约金的诉讼请求，符合逾期交房情形的，法院应予支持。

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