律师点评：

房屋产权登记主体是指经国家法定房屋产权登记机构审核确认，并记载于登记簿，享有房产物权的权利主体，房屋产权登记主体是房屋产权登记的基础性内容，何为产权登记主体，如何确定房屋产权登记主体是登记机构首先要明确的问题，笔者依据相关法律规定及实际工作遇到的有关情况就登记主体问题谈几点观点与同行探讨，不足及谬误之处请批评指正。

一、登记主体与民事主体的关系

要理解登记主体问题就应当首先明确民事主体的概念，民事主体是指根据法律规定，能够参与民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的当事人。

根据我国民法理论及《民法通则》、《民事诉讼法》等有关规定，广义的民事主体包括国家、自然人、法人、其他组织。作为民事法律关系的主体，必须具有民事权利能力和民事行为能力，取得房屋物权就是享有民事权利的一种表现形式，考虑到国家只有在特定情况下才能成为民事主体，因此对于登记机构来说，登记主体应当包括自然人、法人、其他组织。

二、涉及不同登记主体的相关登记法律问题

(一)自然人主体

根据《民法通则》第九条“公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”故自然人的民事权利始于出生，终于死亡。

关于出生：法律通说认为出生系指个体与母体分离并独立存活，在我们的登记实践中，婴儿出生后因没有上户口，尚未确定其姓名及亲属、监护关系等房产登记必须的个人信息，故婴儿出生虽可以成为一个民事主体，但由于缺乏相关登记要件，成为登记主体的要件尚不齐备，所以登记机构可以为婴幼儿等未成年人办理房产登记，但必须提供证明相关身份和监护关系的身份、户籍等证明。

胎儿的房产登记问题，依据我国民法相关规定，胎儿不是民事主体，但继承法第二十八条“遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿出生时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。”对胎儿民事权利做出了特殊保护，登记机构在遇到直接申请办理胎儿房产登记时显然不能受理，在办理胎儿继承房产登记时，应当暂缓办理，根据胎儿出生后的存活情况，经继承公证后再办理登记。

关于死亡：死亡分为生理死亡和宣告死亡.自然人的民事权利终于死亡，因此自然人死亡后，再申请将房产权利登记到其名下的，登记机构应不予受理，如某登记案例：王某生前办理了某栋房产的建设手续，土地使用证、规划许可证等都办理在王某名下，后王某死亡，继承人其子小王申请办理王某的房产初始登记，登记机构答复王某先将相关手续继承、变更至自己名下后，再以自己名义办理房产初始登记。

宣告死亡与自然死亡的法律后果相同，比如户口注销、继承开始、配偶可以再婚等等。宣告死亡不等于就是人的生理上的死亡.有的可能是真死了，有的则可能没死，有些甚至又返回了家里。遇到这种情况，民法作出了相应规定，《民法通则》第24条规定：被宣告死亡的人重新出现或者确知他没有死亡，经本人或者利害关系人申请，人民法院应撤销对他的死亡宣告。随着死亡宣告的撤销，被宣告死亡的人应恢复原有的人身权利和其有权利义务。根据民法通则第25条规定：被撤销死亡宣告的人有权请求返还财产。依照继承法取得他的财产的公民或者组织，应当返还原物;原物不存在的，给予适当补偿。因为被宣告死亡的人并没有死，原由他所有的已作为遗产分割了财产，自然应当返还。依据以上规定，被宣告死亡人的房产发生继承了的，如该房产未发生其他善意取得情形，继承人应当返还，问题的关键是登记如何办理，笔者认为应当依据人民法院撤销宣告死亡的裁定通知当事人办理更正登记。

(二)法人主体

法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。根据《民法通则》的分类，法人分为企业法人、机关法人、事业单位法人、社会团体法人。

关于法人年检：法人房产登记需提交的资格证明包括企业法人营业执照，法人证书等。法人营业执照、法人证书的颁发机关一般要求对其进行年检，在登记实践中，法人申请人提供的营业执照、法人证书如果未经年检，能否作为有效的法人资格证明，笔者认为，未经年检的营业执照、法人证书只能证明该法人上年度内的经营等活动未经主管机关检验，不影响其法人资格的合法性，登记机构应当视为合法的法人证明，但考虑到有些法人被注销后，原营业执照、登记证书未被收回或公告作废、注销的情况，登记机构可要求申请人提供主管部门出具的具备法人资格证明，作为未经年检的营业执照、法人证书的佐证，办理相应的登记。

(三)其他组织

根据《民事诉讼法》及相关法律、司法解释的规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：(1)依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织;(2)依法登记领取营业执照的合伙型联营企业;(3)依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业;(4)经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体;(5)法人依法设立并领取营业执照的分支机构;(6)中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构;(7)中国人民保险公司设在各地的分支机构;(8)经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业;(9)符合本条规定条件的其他组织。

其他组织房产登记有关问题：

1、个人独资企业房产登记问题。根据法律规定，个人独资企业由自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任。个人独资企业房产虽然登记在企业名下，但其实际所有人为投资人，若房产由企业转为投资人，或由投资人转到企业，房屋产权所有性质实际并未改变，笔者认为对于此类登记应当按照变更登记办理，而不能以转移登记办理，要求企业或投资人履行缴税等手续。

同时要特别注意以上情形应区别于一人有限责任公司，一人有限责任公司是我国新公司法增加的一种特殊的公司组织形式，一人有限责任公司虽也是由一个自然人股东或者一个法人股东出资设立，但一人有限责任公司具有独立的法律人格，其资产独立于出资人资产，所以在一人有限责任公司与出资人房产转移时应按转移登记办理。

2、合伙企业房产与房产出资人产权登记问题。合伙人的出资、以合伙企业名义取得的收益和依法取得的其他财产，均为合伙企业的财产。合伙企业财产由全体合伙人共有，如合伙人想收回自己出资的房产，则涉及房屋所有权的转移，除履行相关法律手续外，还需缴纳税费，应当以转移登记办理。

3、公司与其分支机构房产登记问题。根据公司法的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，分公司财产归属于公司，分公司房产虽登记在分公司名下，实质上其所有权归属于公司，当公司收回由分公司经营使用的房产，或将某处房产在分公司之间分配使用时，应当提供公司有关文件、决议等，办理变更登记。

这里特别要注意区分的是子公司，公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。因此，子公司所有的财产虽然有可能也是母公司投入，但子公司成立后，就可以独立的主体资格从事民事活动，子公司财产归其独立所有，如房产在母、子公司间转让，不能仅凭母公司文件、决议等办理，而需要履行相关法律手续，并按照转移登记办理。

综上，其他组织由于不具有独立的法律人格，在办理房产登记时与自然人、法人有一定区别，当其他组织房产登记主体发生变化时，登记机构需首先依据相关法律规定判别其所有权性质是否发生变化，以正确办理相应的产权登记。

如有任何法律问题，可拨打免费法律咨询热线：4000 110 148