律师点评：

尽管立法程序还未启动，但房地产税征收最大的“技术障碍”似乎已经破除在即。如果不出意外，未来个人对包括房产在内的不动产进行产权、使用权登记时，“纳税人识别号”将成为“前置条件”。

这将彻底改变税收征管部门无法全面掌握房屋产权信息的现状。由于房地产税的基础——个人房产的产权信息主要掌握在住房和城乡建设、国土资源系统，包括决策层、监管层在内，房地产税一直被认为存在难以逾越的技术瓶颈。

在此之前，通过立法征收房地产税已经在中央最高决策层形成共识。在立法调研、探讨的过程中，“技术瓶颈”的问题也多次被提及。一旦这一核心技术瓶颈得以突破，立法征收的工作节奏，将进入提速的“快车道”。

或成“前置条件”

“总局确实在研究把‘纳税人识别号’和不动产统一登记制度结合，作为登记前置条件的可行性，并和有关部门在一定程度上形成了共识。”2015年1月13日上午，一位税务系统的权威人士告诉《中国经营报》记者，“纳税人识别号”正被考虑作为个人不动产统一登记的前置条件。

所谓“纳税人识别号”，简称“税号”。按照正在征求意见的《税收征管法》修订案草案，未来每个公民可能都将拥有一个由税务部门编制的唯一且终身不变、用来确认其身份的数字代码标识。

按照立法、修法的审议程序，《税收征管法》修订案草案最迟将于2015年年底之前，进入法定审议程序。一旦《税收征管法》修订案草案得以审议通过并颁布实施，“纳税人识别号”将获得法律地位，继而进入实施阶段，赋予每个公民“纳税人识别号”。

也正因如此，“纳税人识别号”成为不动产登记的前置条件已经基本具备了法理层面的基础。

正在修订过程中的《税收征管法》即提出，纳税人签订合同、协议，缴纳社会保险费，不动产登记以及办理其他涉税事项时，应当使用“纳税人识别号”。

按照国务院的工作进度，《不动产登记条例》已经颁布实施，根据这一条例，所有不动产都将进行统一登记，并颁发、换发不动产权证。

“所谓前置条件，即是在不动产登记的过程中，不提交纳税人识别号，即不予进行不动产登记，当然这是最为理想的情况。”前述税务系统的权威人士称。

目前，作为不动产统一登记的牵头部门，国土资源部正在制定不动产统一登记的实施细则、不动产统一登记的技术规程、标准规范等，这些具体技术规范规程将直接决定中国内地范围以内的不动产登记、颁发、换领程序。

产权信息之难

2013年10月，中共十八届三中全会审议通过《中共中央关于深化改革若干重大问题的决定》(下称《决定》)。《决定》提出“加快房地产税立法”。此后，房地产税取代房产税试点，成为全国人大预工委、财政部、国家税务总局的工作重点所在。

然而，尽管在法理等层面多有争议，但真正困扰包括财政部、国税总局在内的主管部门的问题，却是“如何获得、共享房产产权信息”的技术性问题。如果税收征管部门不能全面、及时地掌握房产产权信息，房地产税的征收，在技术上就难以实现。

目前，房屋产权登记信息主要由住房和城乡建设系统的有关职能部门负责。这一产权信息登记系统由住建系统垂直掌握，按照目前的政府政务信息共享框架，系统内房屋产权信息并未与税收征管部门实现实时共享。

“现有房地产税负主要集中在交易环节，即二手房交易的营业税，契税等。针对这些税种的征收，税收征管部门和住建职能部门采用的是‘先税后证’的行政方式，也就是持税务部门的完税证明，由住建系统办理产权登记，所以，原有制度框架下，是没有房屋产权信息的共享机制或者方式的，房地产税是持有环节税，不掌握这些信息就无法真正征收。”中国房地产研究所首席研究员霍域宁表示。

不动产统一登记制度的建立和实施，为解决这一问题提供了一定的可能性。

多位税务系统人士表示，在不动产统一登记制度的构建和实施过程中，国税总局方面表现出了“一定的兴趣”。国税总局与不动产统一登记的牵头部门——国土资源部在一定层面上进行了非正式的询问和沟通，对不动产登记的流程、规程，不动产权证的颁发、换领的程序、规定进行了解。

在此过程中，国家税务总局也开始考虑将“纳税人识别号”接入不动产统一登记制度、不动产权证颁发、换领的可能性，并在一定程度上形成了共识。在此共识的基础上，“不动产登记须提交纳税人识别号”被写入了《税收征管法》征求意见稿。

破除技术瓶颈

“如果在《税收征管法》修订之后，纳税人识别号成为了办理不动产登记的前置条件，那么就意味着，不提交这个唯一编号，房屋产权就无法办理登记，也无法办理换发不动产权证，从而无法获得法定的财产权，这实际上是上了两道强制性的‘锁’。”霍域宁说。

记者了解到，按照目前国土资源部不动产统一登记的有关制度设计，不动产登记主要涉及两方面的工作，一是“登记”，二是“颁证”。按照《税收征管法》的设想，房屋产权人在申请办理不动产产权登记时，须提交“纳税人识别号”。与此相同，在办理“房产证”换发“不动产权证”的过程中，也须提交“纳税人识别号”方能办理有关换发手续。

前述税务系统的权威人士认为，通过“纳税人识别号”这个制度设计，实际上解决了房地产税征收的技术瓶颈。这实际上使“纳税人识别号”包括了纳税人的房屋产权信息，而“纳税人识别号”由税收征管部门掌握。“所以，通过“纳税人识别号”，税收征管系统的有关部门就掌握了房屋产权信息，从而获得了征收房地产税的基础。”他说。

此外，房地产税征收的另外一个技术难题在于存量房产的税收征收问题，由于这些房产年代久远，其产权信息未能信息化，即便实现了共享机制，这部分房产的房地产税征收问题，也存在障碍。

按照不动产统一登记制的要求，所有不动产将颁发、换发不动产权证，通过将原有房产证换发为不动产权证的环节，存量房产未被信息化的产权信息，也将实现信息化，从而使对其征收房地产税变为可能。

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