律师点评：

什么房产无法财产分割

1．借用他人身份购房

在实践生活中，往往存在如果本人不具备购房的资格，而不得不借用具有购房条件的人的名义或者本人完全可以以自己的名义购房，只是出于逃避债务、隐匿财产等目的而以他人的名义购房的情况。如果在借用他人身份购买房屋，但是实际上购房款由自己来付的情况下，房屋的产权究竟是以名义购房人还是实际出资人为准呢

根据我国物权法的相关规定，房屋是以房产证上登记的权利人来认定房屋产权的归属的，而且规定房产证上的记载与房屋登记主管机关登记簿上记载的权利人不符的，除非有证据证明房屋登记簿上的记载有错误否则就以房屋登记机关的登记簿上的记载为准。

2．以子女名义购房

在现实生活中，往往会出现父母出于对孩子的关爱和爱护的目的，在购买房屋时以孩子的名义来购买房屋的情况。那么这时由于孩子还未成年没有相应的行为能力，这套房屋该作为夫妻共同所有财产，还是家庭共同财产呢，抑或仅仅是孩子个人的财产

从法律上来讲，对于此种情况，虽然孩子是未成年人，属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人，但是他们的民事权利能力是不受限的。也即孩子可以成为享有房屋的所有权人。如果房产证上登记的是孩子的名字，那么孩子就是房屋的主人，作为父母只是可以在孩子未成年前，具有代管房屋的权利，但是不能因此就取得房屋的所有权，而且父母除非为了孩子的利益考虑，否则不能处分此房屋。

3．购买商品房未及时办理产权证

根据我国法律，房屋所有权证是认定房屋权属的法定凭证。在具体实践中，很多人购买房屋后常会因各种原因未能及时办理好产权证。比如，因开发商的相关报批手续不齐全导致无法办理，或是购房自身为了节省各种费用，不想办理产权证，以为有买卖合同及付款发票就行。

对于上述情形，在离婚财产分割中，若双方当事人无法协商一致起诉到法院时，法院就会以产证无法认定而不做处理。很多当事人对于法院的这一做法无法理解，认为交了房款，办理了人住手续，还交了一段时间的物业管理费，这难道还不能证明是自己拥有产权吗其实，签订了购房合同，依约支付了房款，只是能够证明自己能够依约享有合同项下权利，但是要证明享有独立的产权，唯有产权证不可。更何况在现实生活中，开发商反悔要求退房的情形也不在少数。

4．购买二手房未及时过户

二手房交易未及时过户，其实对于购房者来说是风险最大的一种情形，很容易造成所有权人一房二卖或者迟迟未能将房屋交付的情形发生。虽然说发生售房欺诈时，事后可以有多种的法律救济，但对于购房者来说，要进行权属认定无疑会遇到诸多的障碍。

在离婚财产分割中，对于未办理过户手续二手房的分割，若双方当事人未能就此达成一致（实际即便双方达成了协议，在事后的产权变更时也会遇到诸多麻烦），法院会因该房屋的产权涉及案外人而不作分割。要么先中止本案审理，待当事人另案诉请确认产权后再恢复庭审；要么在本案中不作处理，只对其他财产进行分割。

5．自建房未审批

在宅基地上违规建房的现象在农村和城市周边大量存在，由于历史形成的原因以及各地出于稳定的需要，在对违规建房的处理各不相同。在涉及城市规划需要进行拆迁时，均会酌情予以补偿，这使得违规建房仍具有一定的市场价值。在利益的驱动下，以确实改善住房条件出发，违规建房屡禁不止。但其中，不乏倾注了夫妻双方大量的精力，特别是对于家庭经济条件较差者更是如此。而宅基地的使用权往往是一方的父母所有，这使得自建房的产权认定带来更多的麻烦。

从法律上来说，违规自建房不论是否在合法的宅基地上所建还是违规占地所建，对于房屋的使用者来说都不具有合法的产权。而即便如此，由于宅基地的审批往往只能是该属地的集体组织做出，常常表现是该地块的土地使用权由配偶的一方父母所有，另一方当然是无法分得的，更不用说是违规盖建了。

6．受赠、继承未过户

在现实生活中，父母、亲属、至交好友之间，通过赠与合同和遗嘱、遗赠或者遗赠抚养协议，将自己名下的房屋交由他人享有的情况并不少见。而在婚姻家庭中发生最多的情形是，配偶一方的父母去世后未进行遗产分配，特别是对于法定继承人不止一人的情况，出于各种原因，各继承人之间并不进行遗产分配，而该房屋的产权人也一直未变更，在此情形下，各方当事人和睦相处还行，稍有不慎则会纷争不断。

一个直接的后果便是，在离婚案件中，享有继承权的一方常常是故意与其兄弟姐妹协商一致，对于遗产中的房屋不进行分配，导致在离婚诉讼中，另一方无法保护应得的权益。而这种故意不进行遗产分割的做法，在目前的法律框架下，还无法进行救济，造成有“冤”无处申。

7．房改房未到位

房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售。而房改房在实际购买时，往往会参照夫妻双方的工龄，并给予一定的优惠。

然而，亦如房改房本身是政策下的结果，在实际到位（落实产权）时，往往又会因各地方、各单位的政策面的原因要拖不短的时间才能办理完毕。若在此期间发生婚姻的变故，非房屋产权单位一方的职工在主张权益时常常受挫。

8．只有使用权没有所有权的房屋

只有使用权没有所有权的房屋一般指承租的公房而言，既包括直管公房，又包括自管公房。对于直管公房而言，夫妻双方都有平等的承租权；而自管公房，出于房屋资源管理的角度出发，产权单位往往只限定本单位职工才有权承租，并对使用期限，使用权限会做出种种限制。

在离婚案件中，对于承租公房的分割使用同样是一大难点，特别是自管公房的分割，更是难上加难。在实践中，产权单位往往会对本单位职工做出偏袒，或者是串通假退房，或者是向法院出具不允许外单位人员承租的证明，使得非产权单位职工一方的权益受损。

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