陈光华律师点评：

​房屋登记是将登记房屋的基本状况、权利现状、权利变动情况及其他相关事项，由权利人向房屋登记机构提出申请，依照房屋登记规定程序，在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记是法律规定的房屋不动产物权的公示方法，具有政府公信力。为了保护权利人的合法权益，规范房屋登记行为，《房屋登记办法》对房屋登记的行为主体、行为内容、行为对象、行为结果都作出了明确的规定和要求。《房屋登记办法》第七条规定了办理房屋登记基本程序：(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。房屋登记程序应遵循的基本原则是：一是，依申请人的申请而启动的机制(除法律法规和登记办法另有规定的除外)：二是，房地权利主体一致的原则;三是，属地管理的原则。此外，对登记机构的审查职责，也进行了具体规定，包括询问、实地查看和登记审核的具体内容等。

房屋登记的第一步骤，首先是申请。申请，是房屋权利人向房屋所在地的登记机构书面提请登记事项，并按照登记机构的要求，提交相关证明材料的行为。申请的行为涉及到三个方面内容，第一是申请人的问题，即由谁来申请;第二是申请材料问题，即需要什么样的材料;第三是向房屋所在地的登记机构申请办理，即届地管理的原则。在实际操作中，就申请人问题和申请材料问题，无论是《房屋登记办法》已有明确条款规定的，还是《房屋登记办法》未能包罗，具体由各地登记机构做出相应规定的.在申请人和登记机构受理人员之间，往往存在较大的分歧和矛盾。

一、关于申请人的问题

首先是当事人的主体资格。依照我国《民法通则》，享有物权的民事主体包括自然人和法人---就自然人而言，房屋登记应当由享有房产权利并且具有完全民事行为的当事人申请，或按规定由代理人代为申请登记;法人房产由法定代表人申请，或法定代表人委托经办人办理。第二，单方申请还是双方申请问题。凡涉及到房屋买卖、交换、赠与、抵押等，因当事人双方的法律行为而产生的物权变动的情形，均应由双方共同登记。《房屋登记办法》第十二条规定的，可以由当事人单方申请的情形有“(一)因合法建造房屋取得的房屋权利：(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得的房屋权利;(三)因继承、受遗赠取得的房屋权利;(四)有本办法所列变更登记情形之一;(五)房屋灭失;(六)权利人放弃房屋权利;(七)法律、法规规定的其他情形。”但是，对于夫妻共有这种特定法律形式的房产，因离婚由原有的产权共同体，分化为两个单个的个体双方的情形，以上规定未曾提及，且离婚分割房产的登记，也没有其他明确的法律、法规条文规定。实际工作当中，往往要求离婚当事人必须双方共同登记，从而引发申请人与登记机构工作人员之间较大的矛盾冲突。从现实情况来看，随着社会文明化程度的不断提高，离婚率也在不断增高。事实上也并非所有离异的夫妻都到法院进行离婚财产分割，绝大部分是协议离婚。即使没有闹到反目成仇的地步，离异后真正愿意配合对方的也是少数。这就带来了现实难题，一方面是无法配合，另一方面是按照规定要求双方共同登记。就这一普遍存在的社会矛盾问题，本着为民、务实的服务宗旨，在坚持依法行政、合理规范行政自由裁量权的基础上，我们登记机构联系召集所在地方法院、民政局婚姻登记机构等相关部门，进行共同研讨分析，达成共识。对夫妻离婚分割房产转移登记的申请主体明确规定如下：1、经法院调解、判决离婚的，可持生效法律文书，由承受人单方申请办理登记;2、婚姻登记机构证实离婚协议书中明确一方取得房屋的，由取得房屋权利方单方申请办理登记。如离婚协议书中约定夫妻一方取得房屋存在前置条件的，应当要求另一方到场出具前置条件已经成就的书面证明。3、婚姻登记机构证实离婚协议书中明确约定承受方单方申请登记条款的，可由房屋承受方单方申请房屋转移登记。弥补了法律规定空白，比较有针对性的解决现实工作中存在的法律规定与社会情理的矛盾冲突。

二、关于登记申请材料的问题

申请人提交的申请材料齐全且符合法定形式，这是决定登记业务能否予以受理的前提条件之一。申请材料是否齐全，体现在当事人提交的申请材料之间、申请材料与登记簿记载的房屋的基本状况、权利现状、权利变动情况及其他相关事项之间的关系是否清楚明确。根据《房屋登记办法》第十三条规定，凡共有的房屋必须共同登记，在一般相对关系人中，权属关系往往比较明晰。但是实际工作中，存在夫妻共同财产登记在其中一方名下，隐含另一方共同共有人的问题。涉及出售、抵押属于夫妻共同共有的房产，必须夫妻二人一致同意。我国《婚姻法》以共同财产制为法定财产制，同时允许和尊重夫妻对共同财产进行约定，另外还有个人特有财产内容，兼有分别财产制与共同财产制双重性的复合形态。《婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：一是工资、奖金;二是生产、经营的收益;三是知识产权的收益;四是继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中明确只归夫或妻一方的财产除外;五是其他应当归夫妻共同所有的财产。从上述规定可以看出，界定夫妻共同财产的标准(约定共有除外)，关键要看财产是否在婚姻关系存续期间所得，”婚姻关系存续期间”指的是合法缔结婚姻到婚姻关系依法解除或自然终止期间，即合法取得结婚证之时至离婚生效或因一方或双方死亡，婚姻自然终止之日止的期间。”所得”指的是对权利的取得，比如对房屋所有权、继承权或使用权的取得。因此房产产权取得时间即成为重要的判断依据，必须要结合相关的法律规定，针对各种不同类别的业务，在一系列的相关时间中，对房屋产权的取得时间做出正确恰当的认定。不同类型的产权来源形式，具有过程中的，各个连贯持续发生的行为时间：

如果是商品房——有合同签订时间、发票开具时间、契税完税时间、登记领证时间;

如果是拆迁交换房——有订立旧房拆迁协议时间、新房产权移交时间、差额税完税时间、登记领证时间;

如果是继承所得的房屋——有原权利人的死亡时间即继承发生时间、办理继承权利公证时间、登记领证时间;

如果是房改售房——有房改房申请表填表时间、签订合同时间、政府管理部门审批时间及登记领证时间。

涉及以上产权来源形式，经常发生的房屋买卖、抵押等，因夫妻共有房产登记在其中一方名下，其间当事人婚姻关系发生了变化，并且因不同的当事人各种婚姻关系变化情况千差万别，各自对于婚前财产和婚后共同财产的自我认定依据各有不同，给登记受理工作带来一定难度。对有些类别的房屋产权的取得，可以房屋登记时间做为依据，例如当事人当场签订格式合同并办理转移登记的房屋。但是房屋登记是法律规定的房屋不动产物权的公示方法，并不是衡量房屋产权取得的唯一标志。因此本着谨慎负责的态度，我们分别不同情况进行审查。对本地所属2008年以前——实行夫妻共有房产实名制登记前的，无论房屋登记领证与否，均根据产权来源，追溯审查至合同签订时间或继承权实际发生之时，当事人当时的婚姻状况以及权利变化情况，以确保房屋登记发证的正确无误。

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