律师点评：

一、建筑物区分所有权共同共有的特征有哪些?

建筑物区分所有权是业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。其特征有：

1、建筑物区分所有权的客体具有整体性。建筑物区分所有权是建筑在整体的建筑物上区域所有的所有权形式。

2、建筑物区分所有权的内容具有多样性。建筑物区分所有权是由专有权、共有权和管理权(成员权)三个部分组成。

3、建筑物区分所有权的本身具有统一性。建筑物区分所有权不是权力的组合，而是一个独立、统一、整体的权利。

4、建筑物区分所有权中的专有权具有主导性。建筑物区分所有权的权利人拥有了专有权就必然拥有共有权、管理权。

二、共有部分范围

共有部分是建筑物区分所有的核心重要问题。根据各国建筑物区分所有权法，共有部分范围包括：

1)专有部分以外的其他部分，如门厅、电梯、走廊、屋顶、地下室。

2)不属于专有部分的附属建筑物：

①建筑物的附属物，如给水排水设备、供电设备、空调设备、各种配备线等;

②建筑物的附属设备，如天井、水塔、游泳池、停车场、建筑物外的照明设备等。

中国建设部1989年11月21日发布的《城市房产毗连房屋管理规定》以列举的方式明定了共有部分的范围：门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、院落、上下水设施、基础、柱、梁、墙、可上人层盖、楼梯、电梯、水泵、暖气、电照、沟管、垃圾道、化粪池等。

对于建筑物中区分所有权以及共同共有部分的范围在法律上是有明确的规定的，但对相关管理来说，一般必须由专业的人员，如物业管理人员来进行处理，个人一般是无权对共同共有部分区域进行处理的，具体情况应当结合实际来进行合法的认定。

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