北京律师：

　　一、夫妻一方将房屋出租引起的纠纷婚姻关系存续期间，夫妻一方私自将共有的房屋出租出去，如果另一方以未经过其同意为由要求解除租赁合同，是否能够得到法律的支持呢?案例1王先生一家因工作关系，搬至另一城市生活，由于无房居住，决定先租一套房子，通过中介，看中了一套张女士登记的房子，于是按照登记的电话联系张女士，张女士的丈夫李先生接的电话，于是双方在看完房及核对房产证后，确信上面的房产地确是李先生，于是双方签订了为期两年的房屋租赁合同，王先生交纳的两万元的房租金，全家搬进了房子。住下不久，张女士找上门来，称丈夫李先生未经其同意擅自将房屋出租，合同是无效的，要求王先生一家退租，王先生当然不同意，双方发生了争执。王先生与李先生签订的房屋租赁协议真的无效吗?

　　律师认为，不能认定王先生与李先生签订的房屋租赁协议无效。婚姻法规定夫妻对共同所有的财产有平等的处理权，并不等于在家庭中有关财产的所有事项都要双方一起去做才能有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》对婚姻法中关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，作出了如下解释：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，到中介公司去登记的是张女士本人，租房合同又是房产证上的房主李先生签订的，按照正常的理解，对于该套房屋的出租事项，李先生和张女士应当是早就商量好的，王先生有理由相信李先生与其签订房屋租赁合同是其夫妻共同的意思表示。因此张女士以其不同意为由主张合同无效不成立，张先生属于法律上的善意第三人，有权要求继续履行合同。

　　案例2

　　王女士两口子闹离婚，王女士趁丈夫不在家，将自家房屋出租给小李，双方订立租赁合同约定，租期两年，每年租金8000元，协议签订当日，小李支付了一年的房租。搬进去后，小李从邻居口中得知，王女士出租的房屋产权归丈夫所有，租房时，未向小李提供房屋所有权证，也没有征得丈夫同意。不久，王女士丈夫来到出租房内，要求确认小李与妻子签订的协议无效，并请求小李搬出房屋。小李不同意王丈夫的说法，认为当初是通过房主张贴的租房广告才找来的，而且租金也全额给了房主，并签订了租赁协议。无论房主夫妻间有啥纠葛，这份协议总该是有效的。现在租期还没到，凭啥要求自己搬家?事情最后闹到法院，法院最后认定租赁合同无效，限小李三日内搬出。

　　律师认为：王女士对丈夫所有的房屋无处分权，并且，丈夫对其租房行为也未予追认，她与小李签订的房屋租赁合同应属无效。同时，承租人在租赁房屋时，应对房屋的所有权进行必要的审查，而小李明显未尽到谨慎的注意义务，对订立无效合同也负有一定责任，应将租赁的房屋返还给房主，限期迁出。因订立无效合同而遭受的损失，可向王女士求偿。

　　案例3

　　王某今年50岁，在2000年在闹市区有一100平米的门市，年租金约在4万元。王某5年前妻子病逝，2009年于小自己10岁的田女士结婚，由于生活习惯不同，两人无法共同生活，于是2010年7月两人协议离婚。离婚后，王某得知田某在离婚前以夫妻名义把房屋出租给了李某，租期5年，每年4万，田某一次性支付了20万元租金，该租金由田某领取。王某大怒，遂起诉至法院要求田某返还20万元租金。法院最后判决田某返还王某租金10万元。

　　律师认为，我国《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。另外，最高人民法院规定，婚姻关系存续期间，下列财产属于《婚姻法》第十七条规定的"其他应当归共同所有的财产"：(一)一方以个人财产投资取得的收益;(二)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金;(三)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。根据上述规定，王某的门市虽属于个人财产，但田某是在婚姻关系存续期间出租出去的，其所得的20万元租金应属婚姻关系存续期间的收入，应属于王某与田某的夫妻共有财产，离婚时虽未作处理，但离婚后发现未分割的，可以另案起诉要求分割，因此，田某应当返还王某租金10万元。

　　离婚时尚未办出房产证的,离婚时如何分割?

　　案例

　　王先生与张女士婚后购买了一套商品房，但并未办理产权证。后王先生起诉要求离婚，并要求分割共同购买的商品房。法院审理后认为，双方感情已经破裂，依法应判决准予离婚，但对于分割房屋的请求，法院没有支持，只是判决归王先生使用，待以后办理产权证后，双方再处置产权事宜。

　　律师认为，这一判决符合我国《婚姻法》及这一判决是符合我国婚姻法及相关司法解释的规定的。本案诉争的房产是在夫妻双方结婚后购得，按我国婚姻法规定，夫妻关系存续期间所得的财产是夫妻共同财产，离婚时此财产是可以分割的。但因房产是一种不动产，其所有权要采取登记的手续。在实践中，购房后，产权证(即日常说的房本)的办理时可能会出现很多复杂的情况，故《最高人民法院在婚姻法的司法解释(二)》中有明确的规定："第二十一条离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。

　　当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。"

　　律师提示，购房后应立即办理过户手续，取得所有权证，这样才能很好的保护自己的权益。

　　婚后双方出资，婚后取得房产证的

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