湖南律师：

　　2013年，余某按揭购买开发公司预售商品房，并办理抵押预告登记。开发公司为余某向银行借款提供连带责任保证。2017年，因余某拖欠还款致诉，银行对预告抵押房产主张优先受偿权。

　　法律分析：依《物权法》第20条规定，签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告的登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。从此条可看出，预告登记系为保障将来物权实现，按约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动权利赋予一定保障性。抵押权预告登记设立目的系为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，故抵押预告登记有别于抵押权设立登记。抵押权登记是抵押权成立法定要件，即使预购人故意不履行办理所有权登记及抵押权登记义务，阻止抵押登记设立，亦只是视为办理抵押权登记条件已成就，银行可据此行使请求权，要求购房人履行相关义务，法院可据此判决购房人履行义务;购房人不履行生效判决的，法院可依当事人申请要求不动产登记机构协助执行办理抵押权登记手续，银行据此拥有正式抵押权，行使优先受偿权。如不通过上述程序，在不办理抵押权登记情况下，以抵押权设立条件已成就，即认为抵押权已成立，实际上是以司法认定取代了物权法定，于法无据。因本案银行尚未取得涉案房产抵押权，不具有优先受偿权，但其可依抵押借款合同约定就抵押预告登记办理为抵押权本登记，向两被告另行提出主张。判决余某偿还银行借款本息，开发公司承担连带清偿责任。

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