开发商偷换 “面积” 是否违法？

问

您好！我们是河北省保定市万和城 B 区底商部分业主。在 2011 年~ 2013 年间我们购买了保定隆远房地产开发有限公司预售的万和城 B 区底商。开发商为了利益，利用合同约定面积与房管局测绘部门测绘面积的巨大差异，欺诈我们 10％~17％的房款。在预售房屋时，开发商以底商分摊系数为 5％核定建筑面积、单价和总价与我们签订《商品房买卖协议书》，收取全款并将数据备案。2013 年 11 月 23 日，我们违背真实意愿换签《商品房买卖合同》。其中，该《合同》第 5 条规定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。增补由双方自行约定，面积以房管局测绘部门测绘的面积认定为准，以第 4 条约定单价为标准多退少补。换签合同后，开发商选择了按预售标准（分摊系数 6％左右）核定的 “高单价” 以及以产权登记面积（分摊系数 20％左右）核定的“大面积”。为此，2013 年 12 月 30 日，商品房交房时，开发商理直气壮地收取购房者巨额面积补差款。一些购房者不解，已经交了全款，到交房时又让再交巨额的面积差款，设计图没变，整幢房子和每个底商没变，怎么底商面积说变就变了？请问，开发商的行为是否违法？如果购房者提起诉讼，有机会打赢官司吗？

北京律师答

首先，开发商与购房者于 2011 年~ 2013 年间签订了《商品房买卖协议书》且开发商已收取购房者全款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 5 条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第 16 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 若该协议内容已经包含了商品房买卖合同的主要内容，该协议就已经具备了《商品房买卖合同》的法律要件，并且已经生效。而且，购房人已经付全款，履行了买方的全部义务，剩下的只是开发商交房的义务。而开发商却在购房人不知情的前提下，利用合法形式，掩盖其非法牟取暴利的违法行为，根据《合同法》第 52 条第 3 款规定，其与买方签订《商品房买卖合同》也应是无效的。其次，虽然开发商通过换签的《商品房买卖合同》第 5 条单方面选择了 “面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，并且上述司法解释第 14 条也规定了 “出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”，但因为购房人已经在之前签订了实质上就是《商品房买卖合同》的《商品房买卖协议书》，因此，换签的《商品房买卖合同》不但增加了购房人的经济负担，在法律层面上更是对原合同内容的变更，在未告知购房人变更合同的前提下，其又涉嫌欺诈。因此，购房人在证据充分的前提下，可提起诉讼，撤销换签的《商品房买卖合同》。当然，《商品房买卖协议书》就应视为《房屋买卖合同》，且购房人已经履行付款义务。在这种前提下，购房人可提起诉讼，要求开发商履行义务，交付房产。综上，开发商的行为触犯了法律，如果购房人提起诉讼，在法律上是有理有据的。至于是否能够赢得诉讼，要看双方的举证以及法院的审理情况。以上建议，仅供参考。

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