房屋租赁合同无效的法律标准及处理原则

问

我有个问题需要咨询你们，一年多前，我租赁了一家中型商场里的商铺用于经营，开张几个月后，我们发现出租人并没有按照约定开展相关招商和广告宣传工作，导致商场极为萧条，特别是该商场并无建筑许可，属于违章建筑，我们无法办理营业执照，正常营业收到影响。在协商无果的情况下，我们承租户想通过诉讼途径终止这个租赁合同并要求出租人赔偿我们的全部损失，在这个问题上有什么法律规定吗？

北京律师答

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释还同时规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定，你们要求确认合同无效并终止的主张是可以获得支持的，但已经占有使用房屋的租金，除非出租人同意，否则不会退还了，你们对商铺装修资金的投入，如果也想追偿，法律也规定了上述相同的处理原则。

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