开发商违反预售承诺消费者有权要求退房吗

问

前段时间，我在电视上看到某开发商对其开发的一商品房住宅小区发布的广告宣传，其在广告中承诺：小区内设小学、图书馆、游泳馆、保健站、中心花园等。因我在该小区附近工作，觉得该小区不错，于是便在该小区购买了一套商品房。入住之后，我发现，小区内根本没有什么所谓的图书馆、保健站等。我现在想退房，但因为开发商广告的内容并没有写进合同里，所以不知道法院会不会支持我。

北京律师答

要解决这个问题，首先要搞清楚两个概念：要约和要约邀请。我国《合同法》第十四条、第十五条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示。要约邀请则是希望他人向自己发出要约的意思表示。一个意思表示是要约还是要约邀请主要看该意思表示是否符合以下两个条件：（一）内容是否具体确定；（二）是否表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约和要约邀请的法律后果不同，如果要约被对方承诺了，合同也就成立了，任何一方违反要约的内容，即构成违约，需承担违约责任。而要约邀请则不同，如果要约邀请被接受了，受邀请人发出要约，发出要约邀请的人可以承诺，也可以不承诺，如果不承诺，那么合同就没有成立，自然也不需要承担什么责任。因此，判断开发商的广告宣传是要约还是要约邀请是开发商是否需要为广告宣传内容负责的关键。从你反映的情况来看，开发商在广告宣传中载明小区内设小学、图书馆等设施，该承诺内容具体确定，应视为要约，其内容即便未在房屋买卖合同中载明，仍然应视为合同内容的一部分。开发商未兑现广告承诺，已构成违约，你当然可以据此解除合同并要求赔偿损失。

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