法院查封房屋能否过户？

问

单某与李某于 2013 年 1 月签订《房屋买卖定金协议》，约定单某以 81 万元的价格将某房屋转让给李呆。协议签订后，李某依约定分五次向单某支付购房款总计 76 万余元，且该房屋已实际交付李某使用。《房屋买卖定金协议》中约定 “单某应在收到购房全款三日内，与李某签订正式的房屋买卖合同并协助李某办理房屋过户手续。”5 月，单某和方某签订《抵押借款协议》并将该房屋作为借款的担保物。10 月，单某明确向李某表示不愿意继续履行协议，11 月房屋因单某和方某的借款纠纷被法院查封，但李某坚持要求单某履行协议并将房屋产权过户给自己。请问，李某现在是否能要求单某的房屋过户至自己名下？

北京律师答

事实上，单某与李某签订的《房屋买卖定金协议》即为双方达成的房屋买卖合同，在不违反法律、行政法规的强制性规定要情况下，应属有效协议。双方均应按照约定履行合同项下条款。现在李某希望单某继续履行协议将房屋过户，但是该房屋上存在司法查封，因司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成该房屋过户的履行障碍。根据合同法规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求震行。因此，虽然李某有权要求单某继续履行合同，但是目前客观上不具备产权过户的条件，李某需要等待房屋司法查封解除方可主张自己的权利。

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